Spekulationssteuer-Rechner Immobilie verkaufen vor 10 Jahren
Rechne aus, ob beim Verkauf deiner Immobilie Spekulationssteuer anfällt, wie hoch sie ist und ab welchem Tag der Verkauf steuerfrei wäre — mit der Zehnjahresfrist von Vertrag zu Vertrag, der AfA-Hinzurechnung bei Vermietung, der Eigennutzung und dem Steuertarif 2026.
Ganze Antwort lesen — Methode, Sätze und Zahlen
Kurze Antwort: Spekulationssteuer zahlst du, wenn zwischen den notariellen Kaufverträgen für Kauf und Verkauf einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG) — es sei denn, du hast sie die ganze Zeit oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Besteuert wird der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz; steuerfrei bleibt er nur, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne des Jahres zusammen unter 1.000 € liegen (Freigrenze, kein Freibetrag).
Bei Vermietung wird die abgeschriebene AfA zum Gewinn hinzugerechnet. Beispiel: vermietete Wohnung für 300.000 € plus 30.000 € Nebenkosten gekauft, 35.000 € abgeschrieben, nach gut sieben Jahren für 380.000 € verkauft: 85.000 € Gewinn und bei 60.000 € übrigem Einkommen 38.268 € Steuer (Tarif 2026, mit Soli, ohne Kirchensteuer).
Steuerfrei wäre der Verkauf ab dem 16.04.2029. Stand 30.10.2026, keine Steuerberatung.
Wie viel Spekulationssteuer zahle ich beim Hausverkauf?
Innerhalb von zehn Jahren deinen persönlichen Steuersatz auf den Gewinn — außer bei Eigennutzung oder unter 1.000 € Gewinn im Jahr.
Gewinn
85.000 €
Steuer
38.268 €
Steuerfrei ab
16.04.2029
Tage bis steuerfrei
1.021
Gewinn: 380.000 € Verkaufspreis − 295.000 € Anschaffungskosten (nach 35.000 € AfA) = 85.000 €. Status: steuerpflichtig. Steuer 35.531 € Einkommensteuer + 2.737 € Soli = 38.268 €, 45 % des Gewinns. Davon gehen 15.686 € auf die AfA-Hinzurechnung zurück. Mit einem Verkaufsvertrag ab dem 16.04.2029 wären es 0 €.
Speichere deinen Verkauf
Leg Immobilie, Kredit und Depot zusammen und sieh, was nach Steuer in deinem Nettovermögen ankommt.
Gewinn
85.000 €
Steuer
38.268 €
Steuerfrei ab
16.04.2029
Netto-Erlös
341.732 €
Geschrieben von Felix, Richifys KI-CFO — ein KI-Autor, transparent als solcher gekennzeichnet · unsere redaktionellen Standards
Zuletzt geprüft am 2. November 2026 von der Richify-KI-Redaktion.
Geprüft von Felix, Richifys KI-CFO — ein KI-Autor, transparent als solcher gekennzeichnet.
Das ist die Lehrbuch-Antwort. Willst du sie mit deinen echten Konten berechnet sehen?
Mit Richify verbinden →Was der Verkauf dein Vermögen kostet — und was er bringt
Richify zeigt Immobilie, Kredit, Depot und Konten zusammen — so siehst du vor dem Verkauf, was nach Steuer in deinem Nettovermögen ankommt. Kostenlos laden mit eingeschränkter Nutzung, 7 Tage kostenlos testen schaltet die volle App frei.
Richify 7 Tage kostenlos testenSo rechnet dieser Rechner
Der Rechner folgt § 23 EStG: Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten plus spätere Herstellungskosten), gemindert um die bei der Vermietung abgezogene AfA (Abs. 3 S. 4), minus deine Verkaufskosten. Steuerbar ist er, wenn zwischen den Kaufverträgen nicht mehr als zehn Jahre liegen; die Frist endet mit dem Jahrestag des Kaufvertrags (§§ 187, 188 BGB), ein Verkauf ab dem Tag danach ist steuerfrei. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne des Jahres zusammen unter 1.000 €, bleibt alles steuerfrei; darüber ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
Die Steuer ist die Differenz der Einkommensteuer 2026 (§ 32a EStG) und des Solidaritätszuschlags mit und ohne Gewinn, also dein tatsächlicher Grenzsteuersatz. Nicht enthalten: Kirchensteuer, gewerblicher Grundstückshandel bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit, Verlustvorträge und Verkäufe aus dem Betriebsvermögen. Quellen: § 23 EStG, BFH IX R 23/13, §§ 187, 188 BGB, Stand 30.10.2026. Keine Steuerberatung.
Spekulationssteuer berechnen: Steuer nach Gewinn und Einkommen
Steuer auf einen Veräußerungsgewinn innerhalb der Frist, ledig, Tarif 2026 mit Soli, ohne Kirchensteuer.
| Gewinn | Einkommen 40k | Einkommen 70k | Einkommen 100k |
|---|---|---|---|
| 20.000 € | 7.024 € | 9.151 € | 9.308 € |
| 50.000 € | 20.206 € | 23.160 € | 22.601 € |
| 100.000 € | 43.077 € | 45.315 € | 44.756 € |
| 200.000 € | 87.387 € | 89.625 € | 89.768 € |
Einkommen = zu versteuerndes Einkommen ohne den Verkauf. Wo die Spalten nah beieinander liegen, wirkt die Milderungszone des Solidaritätszuschlags.
Warten oder jetzt verkaufen? Die Frist auf den Tag genau
Die Zehnjahresfrist zählt von Kaufvertrag zu Kaufvertrag. Wer am 15.04.2019 gekauft hat, kann ab dem 16.04.2029 steuerfrei verkaufen; ein Verkauf am 30.06.2026 liegt 1.021 Tage zu früh und kostet im Beispiel 38.268 €. Beim Verkauf kurz vor Fristende hilft es, den notariellen Termin nach hinten zu legen — Übergabe und Kaufpreiszahlung dürfen danach liegen, aber nicht der Vertrag davor. Auch ein aufschiebend bedingter Vertrag, den beide Seiten innerhalb der Frist bindend unterschreiben, zählt als Verkauf innerhalb der Frist (BFH IX R 23/13).
Bei vermieteten Wohnungen ist die AfA der versteckte Posten: Sie senkt jedes Jahr die Steuer auf die Miete, wird beim Verkauf innerhalb der Frist aber zum Gewinn addiert. Im Beispiel 35.000 € AfA — davon entfallen 15.686 € der Steuer allein auf die Hinzurechnung.
Wer selbst einzieht, kann die Steuer ebenfalls vermeiden — aber nur, wenn er im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin wohnt (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Wer die Wohnung dagegen zwischendurch an Dritte vermietet und erst kurz vor dem Verkauf wieder einzieht, erfüllt das in der Regel nicht.
Nach dem Verkauf
Musst du für den Verkauf ein laufendes Darlehen vorzeitig ablösen, verlangt die Bank meist eine Entschädigung — wie hoch, rechnet der Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner. Ob sie als Verkaufskosten deinen Gewinn mindert, klär mit deinem Steuerberater. Was eine neue Immobilie an Kaufnebenkosten kostet, zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner, und wie die Frist bei anderen Anlagen läuft, erklärt der Glossarbeitrag zur Spekulationsfrist. Liegt die Immobilie im Ausland: Auslandsimmobilie und Steuern.
So nutzt du diesen Rechner
- Datum des notariellen Kaufvertrags und des (geplanten) Verkaufsvertrags eintragen — bei Erbe oder Schenkung das Kaufdatum deines Vorgängers.
- Kaufpreis, Kaufnebenkosten und spätere Ausbaukosten angeben, dann den Verkaufspreis und deine Verkaufskosten.
- Bei Vermietung die bisher insgesamt abgezogene Abschreibung (AfA) eintragen — sie steht in deinen Anlagen V.
- Übriges zu versteuerndes Einkommen (zvE) und Veranlagung wählen; unter „Weitere Gewinne“ andere private Veräußerungsgewinne des Jahres (etwa Gold oder Krypto) eintragen, sie zählen für die Freigrenze mit. Eigennutzung ankreuzen, wenn sie zutrifft.
- Ablesen: ob der Verkauf steuerpflichtig ist, die Steuer, und ab welchem Tag er steuerfrei wäre.
❓ Häufige Fragen
Wann fällt Spekulationssteuer auf eine Immobilie an?
Wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und sie nicht selbst bewohnt hast (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Die zehn Jahre laufen von Kaufvertrag zu Kaufvertrag — maßgeblich ist, wann beide Seiten den notariellen Vertrag bindend unterschrieben haben, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag (BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13).
Gekauft am 15.03.2016 heißt: steuerfrei verkaufen kannst du ab dem 16.03.2026. Ein Verkauf am Jahrestag selbst liegt noch innerhalb der Frist.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen eigenen Steuersatz: Der Gewinn kommt zu deinem übrigen Einkommen und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei 50.000 € Gewinn und 70.000 € übrigem Einkommen (ledig, Tarif 2026) sind das 23.160 €, bei 40.000 € übrigem Einkommen 20.206 €.
Die Abgeltungsteuer von 25 % gilt hier nicht — die betrifft Kapitalerträge.
Wann muss ich keine Spekulationssteuer zahlen, obwohl ich vor zehn Jahren verkaufe?
Wenn du die Immobilie entweder die ganze Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Gezählt werden dabei Kalenderjahre, nicht Zeiträume von zwölf Monaten.
Steuerfrei bleibt der Verkauf außerdem, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne des Jahres zusammen unter 1.000 € bleiben.
Warum wird die Abschreibung beim Verkauf hinzugerechnet?
Weil das Gesetz die Anschaffungskosten um die AfA mindert, die du bei der Vermietung abgezogen hast (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Was du jedes Jahr steuerlich abgeschrieben hast, erhöht beim Verkauf innerhalb der Frist also den Gewinn.
Im Beispiel macht das 15.686 € der 38.268 € Steuer aus — ohne Abschreibung wären es 22.582 €. Erhaltungsaufwand, den du sofort abgesetzt hast, wird dagegen nicht hinzugerechnet.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Ja, aber mit dem Datum deines Vorgängers: Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird dir der Kauf durch den Erblasser oder Schenker zugerechnet (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG), und du übernimmst auch seine Anschaffungskosten. Hat deine Mutter die Wohnung 2019 gekauft und dir 2024 geschenkt, läuft die Frist ab 2019.
Eine Immobilie, die schon länger als zehn Jahre im Familienbesitz ist, kannst du nach dem Erbfall steuerfrei verkaufen.
Was zählt zu den Anschaffungskosten und was zu den Verkaufskosten?
Zu den Anschaffungskosten gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision beim Kauf; später kommen Herstellungskosten für Ausbau und Erweiterung hinzu. Als Werbungskosten mindern beim Verkauf etwa die Maklerprovision, die du als Verkäufer trägst, und Notarkosten, die du übernimmst.
Nicht hinein gehören laufende Kosten wie Zinsen oder Hausgeld, die du schon als Vermieter abgesetzt hast.
Weitere kostenlose Finanzrechner
Rentenrechner
Brutto- und Nettorente aus Entgeltpunkten, mit 63 oder 67.
🏛️Pensionsrechner für Beamte
Ruhegehalt brutto und netto (Bund).
💶Aktivrente-Rechner
2.000 € im Monat steuerfrei nach der Regelaltersgrenze.
🕊️Witwenrente-Rechner
55 % der Rente — und was eigenes Einkommen abzieht.
👶Mütterrente-Rechner
Mütterrente III ab 2027: Plus je Kind, Nachzahlung.
🧾Rente-versteuern-Rechner
Steuerpflichtiger Anteil, Rentenfreibetrag, Steuer 2026.
⏳Rente-mit-63-Rechner
45 Jahre abschlagsfrei oder 63 mit Abschlag.
🩺Erwerbsminderungsrente-Rechner
Höhe, Abschlag bis 10,8 %, Hinzuverdienst 2026.
🏦Altersvorsorgedepot-Rechner
Ab 2027: Zulage, Steuervorteil, Depot vs. ETF.
🧾Rentenpunkte kaufen
Abschlag ausgleichen: Kosten, Mehrrente, Steuer.
💼Abfindungsrechner
Fünftelregelung und Netto-Abfindung.
💍Ehegattensplitting-Rechner
Splittingvorteil 2026 aus zwei Gehältern.
🏦Vorfälligkeitsentschädigung
Kredit ablösen mit Pfandbriefzins.
🏠Grunderwerbsteuer-Rechner
Alle 16 Länder plus Notar und Grundbuch.
🏡Wohnrecht-Rechner
Lebenslanges Wohnrecht: Wert und Steuer.
🔑Nießbrauch-Rechner
Kapitalwert 2026 und Schenkungsteuer.
📜Berliner-Testament-Rechner
Steuer über beide Erbfälle im Vergleich.
🏡Erbschaftsteuer-Rechner
Freibeträge, Elternhaus, 10-Jahres-Regel.
🌳Erbfolge-Rechner
Wer erbt wie viel ohne Testament.
⚖️Pflichtteil-Rechner
Mit Schenkungen der letzten 10 Jahre.
📄Erbschein-Kosten-Rechner
Gericht vs. Notar, mit Gebührentabelle.
🎁Schenkungsteuer-Rechner
Freibeträge und Aufteilung über 10 Jahre.
🔥FIRE-Rechner
Deine FIRE-Zahl und die Jahre bis dahin.
📉Entnahme-Rechner
Wie lange trägt dein Depot in der Entsparphase?
☕Barista-FIRE-Rechner
Teilzeit statt Vollausstieg: wie viel reicht?
🏄Coast-FIRE-Rechner
Ab wann trägt dich der Zinseszins allein?
🇨🇭Grenzgänger-Rechner Schweiz
4,5 % behält die Schweiz — was will das Finanzamt noch?
Weiterführende Quellen
Was der Verkauf dein Vermögen kostet — und was er bringt
Richify zeigt Immobilie, Kredit, Depot und Konten zusammen — so siehst du vor dem Verkauf, was nach Steuer in deinem Nettovermögen ankommt. Kostenlos laden mit eingeschränkter Nutzung, 7 Tage kostenlos testen schaltet die volle App frei.
Richify 7 Tage kostenlos testenDiese Zahlen aktuell haltenZahlen speichern
7 Tage kostenlos testen