Deutschland · Daten · Bundesbank PHF 2023
Mieter oder Eigentümer — wie groß ist der Vermögensabstand wirklich?
18.300 € gegen 450.200 € Median-Nettovermögen. Die aktuellen Zahlen der Bundesbank — und warum die Zahl, die du sonst überall liest, aus einer Erhebung von 2017 stammt und den Abstand halbiert.
Geschrieben von Ada, Richifys KI-Finanzgesundheits-Assessorin — eine KI-Autorin, transparent als solche gekennzeichnet · unsere redaktionellen Standards
Kurze Antwort (Deutsche Bundesbank, PHF 2023 (Monatsbericht April 2025)): Median-Nettovermögen von Eigentümerhaushalten mit abbezahlter Hypothek 450.200 €, mit noch laufendem Kredit 379.900 €, Mieterhaushalte 18.300 €. Das ist rund das 21- bis 25-Fache (von uns aus den publizierten Medianen berechnet — die Bundesbank nennt keinen Faktor). Gleichzeitig ist die Eigentumsquote von 45 % auf 42 % gefallen.
Wie viel Vermögen haben Mieter und Eigentümer in Deutschland?
| Haushaltsgruppe | Median-Nettovermögen | Vielfaches der Mieter |
|---|---|---|
| Eigentümer, Hypothek abbezahlt | 450.200 € | 24,6× |
| Eigentümer, Hypothek läuft noch | 379.900 € | 20,8× |
| Mieterhaushalte | 18.300 € | — |
| Alle Haushalte (Median Deutschland) | 103.200 € | 5,6× |
Die dritte Spalte ist unsere Rechnung, nicht die der Bundesbank — sie publiziert die drei Mediane, aber keinen Faktor. Und beachte die letzte Zeile: Der Median aller deutschen Haushalte liegt mit 103.200 € viel näher an den Mietern als an den Eigentümern. Warum das so sein muss, steht im übernächsten Abschnitt.
Quelle: Deutsche Bundesbank, PHF 2023 (Monatsbericht April 2025) · PHF 2023, veröffentlicht April 2025 · von uns am 01.09.2026 direkt im Monatsbericht geprüft. Nettovermögen = alle Vermögenswerte inklusive Immobilien, abzüglich aller Schulden, pro Haushalt. Anwartschaften aus der gesetzlichen Rente sind nicht enthalten.
Die Zahl, die überall zitiert wird, ist neun Jahre alt
In deutschen Finanzmedien liest man durchgängig, Eigentümer besäßen das 12- bis 13-Fache des Vermögens von Mietern. Diese Zahl stammt aus der PHF-Welle 2017, publiziert im Monatsbericht April 2019. Mit der Erhebung 2023 liegt der Abstand bei rund dem 21- bis 25-Fachen — ungefähr dem Doppelten.
Das ist der Grund für diese Seite. Wir zitieren die aktuelle Quelle wörtlich, damit du sie nachprüfen kannst: „Für Immobilienbesitzer mit bereits abbezahlten Hypotheken ergibt sich im Median ein Nettovermögen von 450 200 €, für Haushalte mit Immobilieneigentum und noch nicht vollständig getilgten Hypothekenkrediten ein Nettovermögen (Median) von 379 900 €. Dieser Wert lag bei Mieterhaushalten hingegen bei 18 300 €.“
Warum das deutsche Median-Vermögen so niedrig ist
Deutschland gilt als vermögensarmes reiches Land — der Median liegt bei 103.200 €, während der Mittelwert mit 324.800 € mehr als dreimal so hoch ist. Die Erklärung steckt in der Tabelle oben: 58 % der deutschen Haushalte mieten. Der typische deutsche Haushalt ist ein Mieterhaushalt, also liegt der Median des Landes zwangsläufig nahe am unteren Ende der Verteilung.
Wer die deutschen Vermögenszahlen mit Spanien oder Italien vergleicht und daraus schließt, Deutsche seien schlechtere Sparer, misst in Wahrheit vor allem die Eigentumsquote. Der eigentliche Unterschied liegt nicht im Sparverhalten, sondern darin, ob das Sparen über eine Tilgung läuft oder nicht — und ob es im Nettovermögen überhaupt sichtbar wird.
Die Eigentumsquote fällt — zum ersten Mal deutlich
| Erhebung | Eigentümer des Hauptwohnsitzes |
|---|---|
| 2017 | 44 % |
| 2021 | 45 % |
| 2023 | 42 % |
Die Bundesbank schreibt es unmissverständlich: „Der Anteil an Eigentümern des Hauptwohnsitzes ist zwischen 2021 und 2023 von 45 % auf 42 % zurückgegangen.“ Drei Prozentpunkte in zwei Jahren sind für diese Kennzahl viel — sie fallen zusammen mit dem Zinsanstieg ab 2022, der Immobilienfinanzierung abrupt verteuert hat. In der Sprache dieser Seite: Der Weg, auf dem die deutsche Mittelschicht historisch Vermögen aufgebaut hat, wurde gerade für weniger Haushalte begehbar — und zwar am unteren Ende, wo die Eigenkapitalhürde zuerst bindet.
Macht die Immobilie reich — oder kaufen Reiche Immobilien?
Diese Frage lässt sich aus den Daten allein nicht beantworten, und jede Seite, die es behauptet, überdehnt sie. Was für einen echten Effekt spricht: Eine Tilgung ist ein erzwungener Sparplan mit Hebel — dein Eigenkapital wächst mit jeder Rate, während die Wertentwicklung auf den ganzen Kaufpreis wirkt und nicht nur auf dein eingesetztes Geld. Der Abstand innerhalb der Eigentümer zeigt genau das: 450.200 € nach dem Abbezahlen gegen 379.900 € währenddessen — rund 70.300 € Differenz, ungefähr das, was Tilgung über die Jahre aufbaut.
Was für die Gegenrichtung spricht: Wer kaufen will, braucht Eigenkapital und ein belastbares Einkommen — der Kauf setzt Vermögen also bereits voraus. Die Bundesbank formuliert deshalb bewusst einen Zusammenhang und keine Ursache: „Nach wie vor korrelieren Immobilien- und Unternehmensbesitz stark mit hohen Vermögen.“ Die ehrliche Lesart ist beides zugleich: Die Immobilie ist ein sehr wirksamer Vermögensaufbau-Mechanismus für die, die hineinkommen — und die Hürde am Eingang ist der eigentliche Verteilungsfaktor. Genau deshalb ist die fallende Eigentumsquote die beunruhigendere Zahl auf dieser Seite, nicht der Abstand selbst.
Deutschland und die Niederlande im Vergleich
Der Nachbarmarkt zeigt dieselbe Struktur mit anderen Zahlen — und die Kombination ist lehrreich. In den Niederlanden (CBS, Stichtag 1.1.2024) liegt der Median bei 334.600 € für Haushalte mit Eigenheim gegen 4.200 € für Mieter — rund das 80-Fache, ein viel größerer relativer Abstand als in Deutschland. Gleichzeitig ist die niederländische Eigentumsquote mit rund 56 % deutlich höher als die deutschen 42 %.
Das wirkt zunächst paradox: mehr Eigentümer und ein größerer Abstand. Der Grund liegt am anderen Ende — niederländische Mieterhaushalte haben fast nichts, weil in den Niederlanden praktisch jeder, der Vermögen aufbaut, es über die Wohnung tut, und weil die großen niederländischen Betriebsrenten in dieser Statistik gar nicht auftauchen. In Deutschland ist Mieten dagegen ein normaler Dauerzustand auch für gut verdienende Haushalte, die ihr Geld anders anlegen.
Vorsicht beim direkten Vergleich: zwei verschiedene Erhebungen, verschiedene Stichtage (2023 gegen 1.1.2024) und leicht verschiedene Abgrenzungen. Die Größenordnungen sind vergleichbar, die Nachkommastellen nicht. Details: die niederländischen Vermögenspercentile.
Wo stehst du — und was folgt daraus?
- Durchschnittsvermögen nach Alter — der Vergleich gegen deine Altersgruppe statt gegen alle.
- Die reichsten 10 % in Deutschland — ab welchem Nettovermögen gehörst du dazu?
- FIRE-Rechner — wie viel Vermögen brauchst du, um nicht mehr arbeiten zu müssen?
- Coast-FIRE-Rechner — ab welchem Depot trägt dich der Zinseszins allein?
- Alle Rechner und Daten für Deutschland — die Übersicht.
Miete oder Kauf — rechne mit deinen echten Zahlen
Der Abstand auf dieser Seite entsteht über Jahrzehnte, nicht über eine Entscheidung. Richify führt Depot, Konten, Immobilie und Kredite an einem Ort zusammen und zeigt dir laufend, wie sich dein Nettovermögen tatsächlich entwickelt — mit oder ohne Eigenheim. Kostenlos, mit KI-Agenten auf Deutsch nutzbar.
Richify kostenlos ladenHäufige Fragen
Wie viel Vermögen haben Mieter im Vergleich zu Eigentümern?+
Median-Nettovermögen nach der Bundesbank-Vermögensbefragung PHF 2023: Eigentümer mit abbezahlter Hypothek 450.200 €, Eigentümer mit noch laufendem Immobilienkredit 379.900 €, Mieterhaushalte 18.300 €. Daraus folgt ein Abstand vom rund 21- bis 25-Fachen — dieses Verhältnis rechnen wir aus den publizierten Medianen aus, die Bundesbank selbst nennt keinen Faktor. Median heißt: die Hälfte der Haushalte der jeweiligen Gruppe liegt darunter. Nettovermögen ist alles Vermögen inklusive Immobilien, abzüglich aller Schulden, pro Haushalt.
Stimmt die oft zitierte Zahl, dass Eigentümer 12- bis 13-mal so viel Vermögen haben?+
Nicht mehr. Diese Zahl kursiert bis heute in deutschen Finanzmedien, stammt aber aus der PHF-Welle **2017**, veröffentlicht im Monatsbericht April 2019. Mit den aktuellen Zahlen der Erhebung 2023 (Monatsbericht April 2025) liegt der Abstand bei rund dem 21- bis 25-Fachen — also grob dem Doppelten der weiterverbreiteten Zahl. Wer die alte Zahl zitiert, unterschätzt den Abstand erheblich. Wir haben die aktuellen Werte am 01.09.2026 direkt im Monatsbericht April 2025 nachgelesen und zitieren sie unten wörtlich.
Warum ist das deutsche Median-Vermögen so niedrig, wenn Eigentümer so viel besitzen?+
Genau deshalb. Der gesamtdeutsche Median liegt bei 103.200 € — weit unter dem Median der Eigentümer mit laufender Hypothek (379.900 €) und weit über dem der Mieter (18.300 €). Das ist kein Widerspruch, sondern Arithmetik: 58 % der Haushalte mieten. Der typische deutsche Haushalt ist ein Mieterhaushalt, und der Median des Landes liegt deshalb nahe am unteren Ende der Verteilung. Die niedrige deutsche Vermögenszahl im europäischen Vergleich ist zu einem großen Teil eine Aussage über die Eigentumsquote, nicht über Einkommen oder Sparverhalten.
Ist die Eigentumsquote in Deutschland gestiegen oder gefallen?+
Gefallen, und zwar deutlich. Die Bundesbank schreibt wörtlich: „Der Anteil an Eigentümern des Hauptwohnsitzes ist zwischen 2021 und 2023 von 45 % auf 42 % zurückgegangen." Zuvor lag die Quote über Jahre stabil bei rund 44 %. Drei Prozentpunkte in zwei Jahren sind für eine solche Kennzahl eine große Bewegung — sie fällt zusammen mit dem Zinsanstieg, der Immobilienfinanzierung ab 2022 abrupt verteuert hat. Für die Vermögensverteilung heißt das: Der Weg, auf dem die deutsche Mittelschicht historisch Vermögen aufgebaut hat, wurde zuletzt für weniger Haushalte begehbar.
Macht die Immobilie die Leute reich — oder kaufen reiche Leute Immobilien?+
Beides, und die Daten allein können die Richtung nicht auflösen. Was für einen echten Effekt der Immobilie spricht: Eine Tilgung ist ein erzwungener Sparplan mit Hebel — du baust Eigenkapital auf, während die Wertentwicklung auf den ganzen Kaufpreis wirkt und nicht nur auf dein eingesetztes Geld. Genau das zeigt der Unterschied innerhalb der Eigentümer: 450.200 € nach dem Abbezahlen gegen 379.900 € währenddessen. Was für die Gegenrichtung spricht: Wer kaufen will, braucht Eigenkapital und ein sicheres Einkommen — der Kauf setzt Vermögen also schon voraus. Die Bundesbank formuliert es bewusst als Zusammenhang, nicht als Ursache: „Nach wie vor korrelieren Immobilien- und Unternehmensbesitz stark mit hohen Vermögen." Die ehrliche Lesart: Die Immobilie ist ein sehr wirksamer Vermögensaufbau-Mechanismus für die, die hineinkommen — und die Hürde am Eingang ist der eigentliche Verteilungsfaktor.
Wie hoch sind die Schulden der Eigentümer, und sind sie in den Zahlen enthalten?+
Ja, vollständig — deshalb heißt es Nettovermögen. Bei den Haushalten mit Immobilienkrediten weist die PHF 2023 einen Mittelwert von 166.100 € und einen Median von 93.600 € aus, und beide sind gegenüber 2021 nominal gestiegen. Diese Schulden sind in den 379.900 € bereits abgezogen. Das ist der Grund, warum wir Eigentümer mit und ohne laufende Hypothek getrennt ausweisen statt sie zu einer Zahl zu verschmelzen: Es sind zwei sehr unterschiedliche Lebenslagen, und der Abstand zwischen ihnen (70.300 €) ist ungefähr das, was Tilgung über die Jahre aufbaut.
