Deutschland · Ratgeber · § 32b EStG
Auslandsimmobilie: die zwei Regeln, die fast überall falsch stehen
Ob deine Ferienwohnung im Ausland deinen deutschen Steuersatz erhöht, hängt an zwei Unterscheidungen, die praktisch jede Ratgeberseite vermischt: EU oder Drittstaat — und vermieten oder verkaufen. Beide stehen wörtlich im Gesetz. Hier ist der Wortlaut, und hier ist auch, was wir NICHT sicher sagen können.
Geschrieben von Ada, Richify's KI-Analystin für finanzielle Gesundheit — eine KI-Autorin, transparent als solche gekennzeichnet · unsere redaktionellen Standards
Kurze Antwort: Vermietest du eine Immobilie in einem EU-/EWR-Staat und stellt das DBA die Einkünfte frei, gibt es keinen Progressionsvorbehalt — seit 2009 ausdrücklich so im Gesetz. Liegt die Immobilie in einem Drittstaat, greift er. Und verkaufst du dieselbe EU-Wohnung, greift er ebenfalls — weil die Ausnahme nur von Vermietung und Verpachtung spricht.
Regel 1: EU-Mieteinkünfte sind seit 2009 progressionsfrei
Der Grundsatz steht in § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG: Dem Progressionsvorbehalt unterliegen „Einkünfte, die nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung steuerfrei sind“. Entscheidend ist der Satz direkt danach, den die meisten Ratgeber nicht mitzitieren:
„Satz 1 Nummer 3 gilt nicht für Einkünfte … aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind.“§ 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG
„In einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen“ ist die doppelte Verneinung, an der die Sache hängt. Was ein Drittstaat ist, definiert § 2a Abs. 2a EStG:
„Als Drittstaaten sind die Staaten anzusehen, die nicht Mitgliedstaaten der Europäischen Union sind.“ Und weiter: „Den Mitgliedstaaten der Europäischen Union sind die Staaten gleichgestellt, auf die das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum anwendbar ist, sofern zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem anderen Staat auf Grund der Amtshilferichtlinie gemäß § 2 Absatz 2 des EU-Amtshilfegesetzes oder einer vergleichbaren zwei- oder mehrseitigen Vereinbarung Auskünfte erteilt werden, die erforderlich sind, um die Besteuerung durchzuführen.“§ 2a Abs. 2a Satz 1 und 2 EStG
Im Klartext: EU-Mitgliedstaat = kein Drittstaat, und EWR-Staaten (Norwegen, Island, Liechtenstein) stehen ihnen gleich, solange die im Gesetz genannte Amtshilfe besteht. Für eine vermietete Wohnung in Spanien, Frankreich, Italien, Österreich oder den Niederlanden gilt die Ausnahme also — der Progressionsvorbehalt entfällt. Erklären musst du die Einkünfte trotzdem.
Quelle: § 32b EStG und § 2a EStG, gesetze-im-internet.de · Rechtsstand geprüft am 04.09.2026.
Regel 2: Beim Verkauf gilt die Ausnahme nicht
Lies den Ausnahmetatbestand noch einmal genau. Er nennt Einkünfte „aus der Vermietung oder der Verpachtung“ — und sonst nichts. Ein Veräußerungsgewinn ist keine Vermietung. Die Ausnahme greift für ihn also nicht, und es bleibt beim Grundsatz aus Satz 1 Nr. 3: steuerfrei nach DBA, aber mit Progressionsvorbehalt.
Das Ergebnis ist eine Asymmetrie, die kaum jemand erwartet: dieselbe Wohnung, dasselbe Land, zwei verschiedene Antworten. Solange du sie vermietest, lässt sie deinen Steuersatz in Ruhe. In dem Jahr, in dem du sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG verkaufst, kann derselbe Besitz deinen Satz auf alles andere spürbar anheben — und zwar genau dann, wenn ohnehin ein großer Betrag anfällt.
Die vier Fälle auf einen Blick
| Fall | Lage | Ergebnis | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Vermietung | Immobilie in einem EU-/EWR-Staat, DBA stellt frei | KEIN Progressionsvorbehalt — die Mieteinkünfte lassen deinen deutschen Steuersatz unberührt | § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG |
| Vermietung | Immobilie in einem Drittstaat, DBA stellt frei | Progressionsvorbehalt — steuerfrei, aber der Satz auf dein übriges Einkommen steigt | § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG; die Ausnahme in Satz 2 Nr. 3 greift nicht |
| Verkauf | Immobilie in einem EU-/EWR-Staat, DBA stellt den Gewinn frei | Progressionsvorbehalt — die Ausnahme nennt nur Vermietung und Verpachtung, keine Veräußerung | Umkehrschluss aus § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG |
| Vermietung oder Verkauf | DBA rechnet an, statt freizustellen | Kein Progressionsvorbehalt, sondern volle deutsche Besteuerung mit Anrechnung der ausländischen Steuer | Satz 1 Nr. 3 setzt Steuerfreiheit nach DBA voraus — bei Anrechnung fehlt sie |
| Vermietung | Private Ferienwohnung in der SCHWEIZ | Volle deutsche Besteuerung mit Anrechnung der Schweizer Steuer — kein Progressionsvorbehalt, aber teurer | Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 DBA-Schweiz; die Freistellung in Nr. 1 gilt nur für Betriebsstätten-Immobilien |
Die vierte Zeile ist die, die in Suchergebnissen fast völlig fehlt. Wer nur fragt „Progressionsvorbehalt ja oder nein?“, übersieht, dass manche Abkommen gar nicht freistellen, sondern anrechnen. Dann gibt es keinen Progressionsvorbehalt — dafür volle deutsche Steuer auf die Auslandseinkünfte, abzüglich der im Ausland gezahlten. Das ist in aller Regel das teurere Ergebnis, nicht das bessere.
Was der Progressionsvorbehalt praktisch bewirkt
Ein Beispiel, ausdrücklich als Illustration des Mechanismus und nicht als berechnete deutsche Steuer — der echte Effekt hängt an deinem Tarifverlauf (§ 32a EStG), weshalb die Sätze hier angenommen und nicht berechnet sind:
Zu versteuerndes Einkommen 60.000 €, dazu 9.000 € nach DBA steuerfreie Mieteinkünfte. Mit Progressionsvorbehalt wird dein Steuersatz nach 69.000 € bemessen — angenommen 28,0 % statt 26,0 % — und dieser höhere Satz dann auf die 60.000 € angewendet. Die Auslandseinkünfte selbst bleiben steuerfrei; teurer wird alles andere. Bei diesen angenommenen Sätzen sind das rund 1.200 € zusätzliche Steuer. Liegt die Immobilie in der EU und wird sie vermietet, entfällt dieser Aufschlag vollständig.
Warum im Netz so viel Falsches steht — mit Belegen
Wir haben diese Seite gegen die Primärquellen gebaut, weil die Sekundärquellen sich widersprechen. Zwei Funde aus der Recherche, damit du dieselben Fehler erkennst:
- „Für spanische Mieteinkünfte gilt der Progressionsvorbehalt.“ Das ist falsch. Spanien ist EU-Mitglied, und Art. 22 Abs. 2 Buchst. a DBA-Spanien stellt frei: „Von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer werden die Einkünfte aus dem Königreich Spanien sowie die im Königreich Spanien gelegenen Vermögenswerte ausgenommen, die nach diesem Abkommen im Königreich Spanien tatsächlich besteuert werden und nicht unter Buchstabe b fallen“ Damit greift § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG und es gibt bei Vermietung gerade keinen Progressionsvorbehalt. Beachte in dem Zitat aber die Bedingung „tatsächlich besteuert“ — wird in Spanien nicht besteuert, trägt die Freistellung nicht.
- Bei der Schweiz widersprachen sich deutsche Fachverlage — die eine Darstellung nannte Freistellung mit Progressionsvorbehalt, die andere die Anrechnungsmethode. Wir haben es am amtlichen Abkommenstext geklärt; das Ergebnis steht im nächsten Abschnitt, und es ist die teuerste der hier behandelten Varianten.
Die Schweiz ist der teuerste Fall — und fast überall falsch beschrieben
Weil sich die deutschsprachigen Ratgeber hier widersprechen, haben wir den amtlichen konsolidierten Abkommenstext der Schweizerischen Eidgenossenschaft ausgelesen (SR 0.672.913.62, konsolidierte Fassung in Kraft seit 27. November 2025). Entscheidend sind zwei Stellen. Zuerst die Freistellung — beachte, worauf sie sich beschränkt:
„gleiches gilt für die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, das einer solchen Betriebsstätte dient (Artikel 6 Absatz 4), sowie für die Gewinne aus der Veräusserung dieses unbeweglichen Vermögens (Artikel 13 Absatz 1).“Art. 24 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a DBA-Schweiz
Unbewegliches Vermögen wird also nur freigestellt, soweit es einer Betriebsstätte dient. Eine privat vermietete Ferienwohnung tut das nicht. Damit greift die Auffangregel:
„Soweit Nummer 1 nicht anzuwenden ist, wird bei den aus der Schweiz stammenden Einkünften und bei den dort belegenen Vermögenswerten die in Übereinstimmung mit diesem Abkommen erhobene und nicht zu erstattende schweizerische Steuer nach Massgabe der Vorschriften des deutschen Rechts über die Anrechnung ausländischer Steuern auf den Teil der deutschen Steuer (mit Ausnahme der Gewerbesteuer) angerechnet, der auf diese Einkünfte oder Vermögenswerte entfällt.“Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 DBA-Schweiz
Ergebnis: Anrechnung, nicht Freistellung. Die Mieteinkünfte aus deiner Schweizer Wohnung sind in Deutschland nicht steuerfrei, sondern voll steuerpflichtig; die in der Schweiz gezahlte Steuer wird angerechnet. Einen Progressionsvorbehalt gibt es damit nicht — er setzt Steuerfreiheit nach DBA voraus, und die fehlt hier. Das ist keine Erleichterung: volle deutsche Besteuerung ist in aller Regel teurer als der blosse Progressionseffekt. Wer die Schweiz für den steuergünstigen Nachbarn hält, liegt bei der vermieteten Ferienwohnung also genau falsch herum.
Dasselbe Muster trifft Grenzgänger beim Arbeitslohn, nur über einen eigenen Artikel: Nach Art. 15a DBA behält die Schweiz höchstens 4,5 % vom Bruttolohn ein, versteuert wird der Lohn voll in Deutschland, und die Schweizer Steuer wird angerechnet. Was nach der Anrechnung beim Finanzamt offen bleibt, zeigt der Grenzgänger-Rechner Schweiz.
Quelle: SR 0.672.913.62 — amtlicher konsolidierter Text, konsolidierte Fassung in Kraft seit 27. November 2025; von uns am 05.09.2026 im Wortlaut geprüft. Die Fassung ist neu (Protokoll vom 21.08.2023), was erklärt, warum ältere Ratgeberseiten hier abweichen.
Was diese Seite bewusst nicht beantwortet
Eine Grenze zu ziehen ist bei diesem Thema Teil der Antwort. Offen bleiben hier:
- Welche Methode dein DBA nutzt — Freistellung oder Anrechnung — für alle Länder außer der oben geprüften Schweiz. Das steht im jeweiligen Abkommen, meist im Artikel „Vermeidung der Doppelbesteuerung“, und ist die erste Frage, die du klären musst.
- Immobilien im Betriebsvermögen oder über eine Gesellschaft gehalten — dafür gelten eigene Regeln (§ 2a EStG, Betriebsstätte).
- Selbstgenutzte Ferienwohnungen ohne Mieteinnahmen, einschließlich ausländischer Fiktivmieten wie der spanischen renta imputada.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer, Wegzugsbesteuerung, Vermögensteuern im Belegenheitsstaat. Die deutsche Schenkungsteuer erfasst bei Wohnsitz in Deutschland auch die Auslandsimmobilie (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); wer sie unter Nießbrauch an die Kinder überträgt, rechnet den Abzug mit dem Nießbrauch-Rechner.
Weiter im deutschen Angebot
- Mieter oder Eigentümer — 18.300 € gegen 450.200 € Median-Nettovermögen: der größte Bruch in der deutschen Verteilung.
- Top 10 % Einkommen — der Progressionseffekt trifft dich dort am härtesten, wo der Tarif noch steigt.
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Eine Wohnung im Ausland macht das Gesamtbild schwerer, nicht leichter
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Richify 7 Tage kostenlos testenHäufige Fragen
Erhöhen Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Spanien, Frankreich oder Italien meinen deutschen Steuersatz?+
Nein — und das ist die Regel, die im Netz am häufigsten falsch steht. Seit dem Jahressteuergesetz 2009 nimmt § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG Einkünfte "aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind" ausdrücklich vom Progressionsvorbehalt aus. "Kein Drittstaat" heißt nach § 2a Abs. 2a EStG: EU-Mitgliedstaat — und, unter der dort genannten Amtshilfe-Bedingung, auch EWR-Staat. Eine vermietete Wohnung in Spanien, Frankreich oder Italien lässt deinen deutschen Steuersatz also unberührt, sofern das jeweilige DBA die Einkünfte freistellt. Voraussetzung bleibt: die Einkünfte müssen trotzdem in der Anlage AUS erklärt werden.
Und wenn ich dieselbe Wohnung verkaufe?+
Dann kippt die Regel — das ist die Asymmetrie, um die es auf dieser Seite geht. Die Ausnahme in § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG nennt ausschließlich "aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind". Veräußerungsgewinne stehen nicht darin. Ist der Gewinn nach dem DBA in Deutschland freigestellt und in Deutschland überhaupt steuerbar (also innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG), bleibt es beim Grundsatz aus Satz 1 Nr. 3: steuerfrei, aber MIT Progressionsvorbehalt. Dieselbe Wohnung, dasselbe Land, zwei verschiedene Ergebnisse — je nachdem, ob du sie vermietest oder verkaufst.
Was ist der Progressionsvorbehalt überhaupt, in einem Satz?+
Die steuerfreien ausländischen Einkünfte werden nicht besteuert, aber bei der Ermittlung deines Steuersatzes mitgezählt. Der so ermittelte höhere Satz wird dann auf dein übriges, steuerpflichtiges Einkommen angewendet. Du zahlst also keine deutsche Steuer auf die Auslandseinkünfte selbst — aber alles andere wird teurer. Der Effekt ist deshalb dort am größten, wo der Tarif noch steil verläuft, und läuft praktisch aus, sobald du ohnehin im Spitzensteuersatz bist.
Gilt das auch für Immobilien in der Schweiz, den USA oder Großbritannien?+
Für Drittstaaten gilt die Ausnahme gerade NICHT — dort bleibt es beim Progressionsvorbehalt, wenn das DBA freistellt. Drittstaat ist nach § 2a Abs. 2a EStG jeder Staat, der kein EU-Mitgliedstaat ist; EWR-Staaten sind gleichgestellt, wenn die dort genannte Amtshilfe besteht. Die Schweiz und die USA sind Drittstaaten, Großbritannien ist seit dem EU-Austritt ebenfalls einer. ABER: das ist nur die halbe Antwort, denn zuerst muss feststehen, ob das jeweilige DBA überhaupt freistellt oder stattdessen anrechnet. Für die SCHWEIZ haben wir das am amtlichen Text geprüft (SR 0.672.913.62, konsolidierte Fassung in Kraft seit 27. November 2025): Art. 24 Abs. 1 Nr. 1 stellt unbewegliches Vermögen nur frei, soweit es einer Betriebsstätte dient — eine private Ferienwohnung also nicht. Es greift Art. 24 Abs. 1 Nr. 3, die Anrechnung. Deine Schweizer Mieteinkünfte sind in Deutschland damit voll steuerpflichtig, die Schweizer Steuer wird angerechnet, und einen Progressionsvorbehalt gibt es nicht — was teurer ist, nicht billiger. Für andere Drittstaaten musst du dieselbe Frage im jeweiligen Abkommen klären.
Was ist der Unterschied zwischen Freistellung und Anrechnung, und warum entscheidet er alles?+
Der Progressionsvorbehalt setzt voraus, dass die Einkünfte nach dem DBA steuerfrei sind — § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 spricht von "Einkünfte, die nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung steuerfrei sind". Nutzt ein Abkommen stattdessen die ANRECHNUNGSmethode, sind die Einkünfte in Deutschland gar nicht steuerfrei: sie werden voll in die deutsche Bemessungsgrundlage einbezogen und die im Ausland gezahlte Steuer wird angerechnet. Dann gibt es keinen Progressionsvorbehalt — aber eine volle deutsche Besteuerung, was für dich in aller Regel teurer ist als der Progressionseffekt. Wer nur nach "Progressionsvorbehalt ja/nein" sucht, übersieht genau diesen Fall.
Welche Zahlen und Quellen stehen hinter dieser Seite?+
Ausschließlich Primärquellen, im Wortlaut zitiert und am 04.09.2026 direkt bei gesetze-im-internet.de geprüft: § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG (der Grundsatz), § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG (die EU-/EWR-Ausnahme) und § 2a Abs. 2a EStG (die Definition des Drittstaats). Für das spanische Beispiel zusätzlich Art. 22 Abs. 2 Buchst. a DBA-Spanien (unterzeichnet am 3. Februar 2011, anwendbar ab dem 1. Januar 2013). Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung — bei Auslandsimmobilien hängt sehr viel am Einzelfall und am konkreten Abkommen.
