Wohnrecht-Rechner Was ist ein lebenslanges Wohnrecht wert?
Berechne den Kapitalwert eines lebenslangen Wohnrechts mit den Vervielfältigern 2026 des Bundesfinanzministeriums — und wie viel Schenkungsteuer du sparst, wenn du dein Haus verschenkst und darin wohnen bleibst.
Ganze Antwort lesen — Methode, Sätze und Zahlen
Kurze Antwort: Ein lebenslanges Wohnrecht wird wie ein Nießbrauch bewertet: Jahreswert (die ortsübliche Kaltmiete der bewohnten Räume) × Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht aus der BMF-Tabelle für 2026 (§ 14 BewG), der Jahreswert höchstens Immobilienwert ÷ 18,6 (§ 16 BewG). Dieser Kapitalwert wird bei der Schenkung vom Wert abgezogen.
Beispiel: Eine 75-jährige Mutter verschenkt ihr Haus (600.000 €) an ihr Kind und behält das Wohnrecht, Mietwert 1.500 € im Monat — Vervielfältiger 9,393, Kapitalwert 169.074 €, Schenkungsteuer 2.163 € statt 22.000 €. Anders als beim Nießbrauch darfst du mit Wohnrecht nur selbst wohnen, nicht vermieten (§ 1093 BGB).
Stand 3. Oktober 2026.
Wie viel ist dein Wohnrecht wert — und was spart es?
Mit den Vervielfältigern 2026 des Bundesfinanzministeriums.
Kapitalwert Wohnrecht
169.074 €
Steuer ohne Wohnrecht
22.000 €
Steuer mit Wohnrecht
2.163 €
Ersparnis
19.837 €
Jahreswert 18.000 € × Vervielfältiger 9,393 = Kapitalwert 169.074 €. Angesetzt werden 600.000 €; nach Abzug des Wohnrechts und 400.000 € Freibetrag (Steuerklasse I) bleiben 30.900 € steuerpflichtig: 2.163 € Schenkungsteuer statt 22.000 €. Stirbt die berechtigte Person innerhalb von 5 Jahren, wird die Steuer nachträglich berichtigt.
Behalte das Haus im Gesamtbild
Leg Immobilie und Wohnrecht neben Depot und Konten — so siehst du, was dir nach der Übertragung bleibt und was die Familie schon besitzt.
Kapitalwert Wohnrecht
169.074 €
Steuer gespart
19.837 €
Geschrieben von Felix, Richifys KI-CFO — ein KI-Autor, transparent als solcher gekennzeichnet · unsere redaktionellen Standards
Zuletzt geprüft am 3. Oktober 2026 von der Richify-KI-Redaktion.
Geprüft von Felix, Richifys KI-CFO — ein KI-Autor, transparent als solcher gekennzeichnet.
Das ist die Lehrbuch-Antwort. Willst du sie mit deinen echten Konten berechnet sehen?
Mit Richify verbinden →Dein Haus im Gesamtvermögen der Familie
Richify zeigt Immobilie, Depot und Konten zusammen — so siehst du, was nach der Übertragung bei dir bleibt und was die Kinder schon besitzen. Kostenlos, ohne Werbung.
Richify kostenlos ladenSo rechnet dieser Rechner
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Jahreswert ist die ortsübliche Kaltmiete der bewohnten Räume mal zwölf, höchstens der Wert des bewohnten Teils ÷ 18,6 (§ 16 BewG); der Vervielfältiger stammt aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Stichtage ab 1. Januar 2026). Bei zwei Berechtigten zählt der höhere (§ 14 Abs. 3). Der Kapitalwert mindert den Wert der Schenkung; dann gelten Freibetrag, Steuerklasse und Steuersatz des ErbStG und die Zusammenrechnung früherer Schenkungen der letzten zehn Jahre.
Quellen: § 1093 BGB, §§ 14, 16 BewG, BMF-Schreiben IV D 4 - S 3104/00002/013/003, ErbStG, Stand 3. Oktober 2026. Vereinfacht: Immobilienwert als Verkehrswert (das Finanzamt setzt einen Grundbesitzwert an), Deckel nach § 16 anteilig auf den bewohnten Teil; ein vermieteter übriger Teil wird mit 90 % angesetzt (§ 13d ErbStG).
Wert eines Wohnrechts nach Alter (1.000 € Kaltmiete im Monat)
| Alter | Frau | Mann |
|---|---|---|
| 65 | 150.996 € | 137.328 € |
| 70 | 133.284 € | 119.256 € |
| 75 | 112.716 € | 99.384 € |
| 80 | 89.880 € | 78.108 € |
| 85 | 66.144 € | 56.916 € |
Kapitalwert = 12.000 € Jahreswert × BMF-Vervielfältiger (Schreiben vom 21. Oktober 2025), sofern der Deckel nach § 16 BewG nicht greift.
Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbe?
Wer die Immobilie vielleicht später vermieten will, rechnet die gleiche Übertragung mit dem Nießbrauch-Rechner — der Nießbrauch erlaubt die Vermietung, das Wohnrecht nicht. Was ohne Schenkung beim Erbe anfiele, mit Familienheim-Befreiung und Freibeträgen, zeigt der Erbschaftsteuer-Rechner. Wie viel Vermögen Eigentümer gegenüber Mietern im Schnitt haben: Vermögen: Mieter vs. Eigentümer.
So nutzt du diesen Rechner
- Den Wert der Immobilie und den Anteil der Wohnfläche eintragen, für den das Wohnrecht gilt.
- Die ortsübliche Kaltmiete für diese Räume angeben (Mietspiegel oder vergleichbare Inserate).
- Alter und Geschlecht der berechtigten Person wählen — bei zwei Berechtigten den zweiten ergänzen.
- Angeben, an wen verschenkt wird, und Kapitalwert, Schenkungsteuer mit und ohne Wohnrecht ablesen.
❓ Häufige Fragen
Wie berechnet man den Wert eines Wohnrechts?
Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist die ortsübliche Kaltmiete der Räume, die du bewohnst, mal zwölf — höchstens der Wert der Immobilie (bei einem Teil-Wohnrecht: des bewohnten Teils) geteilt durch 18,6.
Den Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium nach der aktuellen Sterbetafel (für 2026: Schreiben vom 21. Oktober 2025); mit 75 sind es 9,393 für Frauen und 8,282 für Männer.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit dem Wohnrecht darfst du die Wohnung selbst nutzen und Familie oder Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 BGB) — vermieten darfst du sie nicht. Der Nießbrauch erlaubt dagegen jede Nutzung, auch die Vermietung, und der Nießbraucher kassiert die Miete.
Steuerlich werden beide gleich bewertet. Wer im Alter vielleicht ins Pflegeheim zieht und die Wohnung dann vermieten möchte, ist mit einem Nießbrauch flexibler.
Wie viel Schenkungsteuer spart ein Wohnrecht?
Der Kapitalwert mindert den Wert der Schenkung, bevor der Freibetrag (400.000 € je Kind und Elternteil) greift. Im Beispiel — Haus 600.000 €, Mietwert 1.500 €, Mutter 75 — sinkt der steuerpflichtige Erwerb von 200.000 € auf 30.900 € und die Steuer von 22.000 € auf 2.163 €.
Je jünger die berechtigte Person, desto größer der Abzug.
Was passiert, wenn der Berechtigte früh stirbt?
Erlischt das Wohnrecht durch Tod innerhalb einer altersabhängigen Frist (§ 14 Abs. 2 BewG — über 70 bis 75 Jahre: fünf Jahre, über 75 bis 80: vier, über 80 bis 85: drei), wird die Schenkungsteuer nach der tatsächlichen Dauer neu berechnet, ohne Antrag. Der Beschenkte zahlt dann nach.
Ein Umzug ins Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht automatisch — dafür muss es aufgehoben und im Grundbuch gelöscht werden.
Gilt das Wohnrecht für beide Eltern?
Wenn es für beide bis zum Tod des Letztversterbenden vereinbart ist, zählt der höhere Vervielfältiger (§ 14 Abs. 3 BewG) — meist der der jüngeren Person oder der Mutter. Gehört das Haus nur einem Elternteil, kann das Wohnrecht für den anderen selbst eine Schenkung an ihn sein; dafür gilt der Ehegatten-Freibetrag von 500.000 €.
Kann das Wohnrecht nur für einen Teil des Hauses gelten?
Ja, § 1093 BGB erlaubt das Wohnrecht an einem Gebäudeteil, etwa der Einliegerwohnung oder dem Erdgeschoss; gemeinschaftliche Einrichtungen wie Garten oder Waschküche darfst du mitbenutzen. Der Rechner nimmt dann nur die Miete dieses Teils als Jahreswert und bezieht den Deckel nach § 16 BewG auf den bewohnten Anteil.
Ist der übrige Teil vermietet, setzt das Finanzamt ihn mit 90 % an (§ 13d ErbStG).
Weitere kostenlose Finanzrechner
Rentenrechner
Brutto- und Nettorente aus Entgeltpunkten, mit 63 oder 67.
🏛️Pensionsrechner für Beamte
Ruhegehalt brutto und netto (Bund).
💶Aktivrente-Rechner
2.000 € im Monat steuerfrei nach der Regelaltersgrenze.
🕊️Witwenrente-Rechner
55 % der Rente — und was eigenes Einkommen abzieht.
⏳Rente-mit-63-Rechner
45 Jahre abschlagsfrei oder 63 mit Abschlag.
🩺Erwerbsminderungsrente-Rechner
Höhe, Abschlag bis 10,8 %, Hinzuverdienst 2026.
🏦Altersvorsorgedepot-Rechner
Ab 2027: Zulage, Steuervorteil, Depot vs. ETF.
🧾Rentenpunkte kaufen
Abschlag ausgleichen: Kosten, Mehrrente, Steuer.
💼Abfindungsrechner
Fünftelregelung und Netto-Abfindung.
💍Ehegattensplitting-Rechner
Splittingvorteil 2026 aus zwei Gehältern.
🏦Vorfälligkeitsentschädigung
Kredit ablösen mit Pfandbriefzins.
🏠Grunderwerbsteuer-Rechner
Alle 16 Länder plus Notar und Grundbuch.
🔑Nießbrauch-Rechner
Kapitalwert 2026 und Schenkungsteuer.
🏡Erbschaftsteuer-Rechner
Freibeträge, Elternhaus, 10-Jahres-Regel.
🔥FIRE-Rechner
Deine FIRE-Zahl und die Jahre bis dahin.
📉Entnahme-Rechner
Wie lange trägt dein Depot in der Entsparphase?
☕Barista-FIRE-Rechner
Teilzeit statt Vollausstieg: wie viel reicht?
🏄Coast-FIRE-Rechner
Ab wann trägt dich der Zinseszins allein?
🇨🇭Grenzgänger-Rechner Schweiz
4,5 % behält die Schweiz — was will das Finanzamt noch?
Weiterführende Quellen
Dein Haus im Gesamtvermögen der Familie
Richify zeigt Immobilie, Depot und Konten zusammen — so siehst du, was nach der Übertragung bei dir bleibt und was die Kinder schon besitzen. Kostenlos, ohne Werbung.
Richify kostenlos ladenDiese Zahlen aktuell haltenZahlen speichern
Kostenlos in der Richify-App