Nießbrauch-Rechner Wie viel Schenkungsteuer spart der Nießbrauch?
Berechne den Kapitalwert eines Nießbrauchs mit den Vervielfältigern 2026 des Bundesfinanzministeriums — und wie viel Schenkungsteuer du sparst, wenn du eine Immobilie verschenkst und die Nutzung behältst.
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Kurze Antwort: Der Nießbrauch wird mit seinem Kapitalwert vom Wert der Schenkung abgezogen: Jahreswert der Nutzung × Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht (§ 14 BewG, BMF-Tabelle für Stichtage ab 1. Januar 2026), wobei der Jahreswert höchstens den Immobilienwert ÷ 18,6 betragen darf (§ 16 BewG).
Beispiel: Eine 70-jährige Mutter verschenkt eine vermietete Wohnung im Wert von 800.000 € an ihr Kind und behält 30.000 € Reinertrag im Jahr. Vervielfältiger 11,107 → Kapitalwert 333.210 €.
Die Schenkungsteuer sinkt von 43.000 € auf 1.407 € — 41.593 € weniger. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Abzug.
Stirbt er innerhalb der Frist des § 14 Abs. 2 BewG (mit 70: 6 Jahre), wird die Steuer nachträglich berichtigt. Stand 2.
Oktober 2026.
Wie viel ist dein Nießbrauch wert — und was spart er?
Mit den Vervielfältigern 2026 des Bundesfinanzministeriums.
Kapitalwert Nießbrauch
333.210 €
Steuer ohne Nießbrauch
43.000 €
Steuer mit Nießbrauch
1.407 €
Ersparnis
41.593 €
Jahreswert 30.000 € × Vervielfältiger 11,107 = Kapitalwert 333.210 €. Angesetzt werden 720.000 € (90 % wegen Vermietung), abgezogen 299.889 € — 42 % des Werts. Nach dem Freibetrag von 400.000 € (Steuerklasse I) bleiben 20.100 € steuerpflichtig: 1.407 € Schenkungsteuer statt 43.000 € ohne Nießbrauch. Stirbt der Nießbraucher innerhalb von 6 Jahren, wird die Steuer nach der tatsächlichen Dauer berichtigt.
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Kapitalwert Nießbrauch
333.210 €
Steuer gespart
41.593 €
Geschrieben von Felix, Richifys KI-CFO — ein KI-Autor, transparent als solcher gekennzeichnet · unsere redaktionellen Standards
Zuletzt geprüft am 2. Oktober 2026 von der Richify-KI-Redaktion.
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Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Jahreswert ist höchstens der Immobilienwert ÷ 18,6 (§ 16 BewG); die Vervielfältiger stammen aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Sterbetafel 2022/2024, 5,5 % Zins) und gelten für Schenkungen ab 1. Januar 2026. Bei zwei Nießbrauchern zählt der höhere Vervielfältiger (§ 14 Abs. 3). Der Kapitalwert mindert den Wert der Schenkung; dann gelten Freibetrag, Steuerklasse und Steuersatz nach dem ErbStG, frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
Vermietete Wohnimmobilien setzt das Finanzamt nur mit 90 % an (§ 13d ErbStG) — und der Nießbrauch daran ist ebenfalls nur zu 90 % abziehbar (§ 10 Abs. 6a ErbStG). Quellen: BMF-Schreiben IV D 4 - S 3104/00002/013/003, BewG, ErbStG, Stand 2. Oktober 2026. Vereinfacht: Der Immobilienwert wird als Verkehrswert eingegeben, das Finanzamt ermittelt einen Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG, der abweichen kann.
Vervielfältiger 2026 nach Alter: Wie viel ist der Nießbrauch wert?
| Alter | Frau | Mann | Abzug bei 30.000 €/Jahr (Frau) | Frist § 14 Abs. 2 |
|---|---|---|---|---|
| 55 | 14,873 | 13,983 | 446.190 € | 8 J. |
| 60 | 13,832 | 12,798 | 414.960 € | 8 J. |
| 65 | 12,583 | 11,444 | 377.490 € | 7 J. |
| 70 | 11,107 | 9,938 | 333.210 € | 6 J. |
| 75 | 9,393 | 8,282 | 281.790 € | 5 J. |
| 80 | 7,490 | 6,509 | 224.700 € | 4 J. |
| 85 | 5,512 | 4,743 | 165.360 € | 3 J. |
Quelle: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG (Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026). Frist: stirbt der Nießbraucher früher, wird die Steuer berichtigt.
Lohnt sich die Übertragung unter Nießbrauch?
Vor allem, wenn die Immobilie über dem Freibetrag liegt und du noch nicht zu alt bist: Mit 60 ist der Nießbrauch einer Frau 13,832 Jahreswerte wert, mit 80 nur noch 7,490. Wer früh überträgt, nutzt außerdem die Zehnjahresfrist: Nach zehn Jahren steht der Freibetrag von 400.000 € je Kind und Elternteil erneut zur Verfügung. Der Preis: Die Immobilie gehört dann den Kindern — verkaufen oder beleihen geht nur mit ihnen, und ein Rückforderungsrecht muss im Vertrag stehen.
Was ohne Schenkung beim Erbe anfällt — mit Familienheim-Befreiung und Freibeträgen —, zeigt der Erbschaftsteuer-Rechner. Beim Kauf statt Schenkung fallen Grunderwerbsteuer und Notar an: Grunderwerbsteuer-Rechner. Wie viel Vermögen Eigentümer gegenüber Mietern typischerweise haben, steht unter Vermögen: Mieter vs. Eigentümer.
So nutzt du diesen Rechner
- Den Wert der Immobilie und den Reinertrag im Jahr eintragen, den der Nießbraucher behält (Miete oder ersparte Miete abzüglich seiner Kosten).
- Alter und Geschlecht des Nießbrauchers wählen — bei zwei Berechtigten (beide Eltern) den zweiten ergänzen.
- Angeben, an wen verschenkt wird, ob die Immobilie vermietet ist und ob es in den letzten zehn Jahren schon Schenkungen gab.
- Kapitalwert, Schenkungsteuer mit und ohne Nießbrauch und die Ersparnis ablesen.
❓ Häufige Fragen
Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?
Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist, was der Nießbraucher im Jahr aus der Immobilie zieht — die Nettomiete bzw. bei Selbstnutzung die ersparte Miete, abzüglich der Kosten, die er selbst trägt.
Höchstens zählt der Immobilienwert ÷ 18,6 (§ 16 BewG). Den Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jedes Jahr nach der aktuellen Sterbetafel (für 2026: BMF-Schreiben vom 21.
Oktober 2025); er hängt von Alter und Geschlecht ab — mit 70 sind es 11,107 für Frauen und 9,938 für Männer.
Wie viel Schenkungsteuer spart ein Nießbrauch?
Der Kapitalwert wird vom Wert der Immobilie abgezogen, bevor der Freibetrag greift. Im Beispiel (Wohnung 800.000 €, vermietet, 30.000 € Reinertrag, Mutter 70, an ihr Kind) sinkt der steuerpflichtige Erwerb von 320.000 € auf 20.100 € und die Steuer von 43.000 € auf 1.407 €.
Bei einer vermieteten Wohnung zählt der Abzug wie die Immobilie selbst nur zu 90 % (§ 13d ErbStG, § 10 Abs. 6a ErbStG).
Was passiert, wenn der Nießbraucher früh stirbt?
Dann wird die Schenkungsteuer berichtigt, und zwar ohne Antrag: Hat der Nießbrauch nicht länger bestanden als die Frist nach § 14 Abs. 2 BewG, wird nach der tatsächlichen Dauer neu gerechnet — der Beschenkte zahlt nach. Die Frist hängt vom Alter bei der Schenkung ab: über 65 bis 70 Jahre sechs Jahre, über 70 bis 75 fünf, über 75 bis 80 vier, über 80 bis 85 drei Jahre.
Wer stirbt, nachdem die Frist abgelaufen ist, ändert nichts mehr.
Gilt der Nießbrauch auch für beide Eltern?
Ja. Ist der Nießbrauch für beide Eltern bis zum Tod des Letztversterbenden vereinbart, gilt der höchste Vervielfältiger der beiden (§ 14 Abs. 3 BewG) — meist der der jüngeren Person oder der Mutter, weil Frauen statistisch länger leben.
Das erhöht den Abzug. Steuerlich kann die Einräumung an den anderen Ehegatten selbst eine Schenkung an ihn sein; dafür gilt sein Freibetrag von 500.000 €.
Kann ich alle zehn Jahre erneut verschenken?
Ja. Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG); danach steht der Freibetrag von 400.000 € je Kind und Elternteil neu zur Verfügung.
Eine Immobilie lässt sich deshalb in Anteilen über mehrere Zehnjahresfristen übertragen, jeweils unter Nießbrauchsvorbehalt. Trag frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre im Rechner ein.
Fällt bei einer Schenkung mit Nießbrauch Grunderwerbsteuer an?
Nein — Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG), auch mit vorbehaltenem Nießbrauch. Kosten entstehen für Notar und Grundbuch.
Die Mieteinnahmen versteuert weiterhin der Nießbraucher, denn ihm stehen sie zu.
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