Wohneigentumsquote: 42 % in Deutschland, und warum Eigentümer im Median das 20-Fache der Mieter besitzen
Die Wohneigentumsquote ist der Anteil der Haushalte, die in einer eigenen Immobilie wohnen. Nach der Bundesbank-Studie PHF lag sie in Deutschland 2023 bei 42 % (2021: 45 %), einer der niedrigsten Werte in der Eurozone. Der Unterschied prägt die Vermögensverteilung: Haushalte mit abbezahlter Immobilie kommen im Median auf 450.200 € Nettovermögen, Mieter auf 18.300 €.
Die Zahlen: Eigentümer ohne Kredit halten im Median 450.200 €, Eigentümer mit laufender Hypothek 379.900 €, Mieter 18.300 €. Der Abstand ist nicht allein die Immobilie: Eigentümer haben im Schnitt auch mehr Finanzvermögen, weil Tilgung als Zwangssparen wirkt und die Haushalte, die kaufen konnten, ohnehin höhere Einkommen haben.
Warum so niedrig: Hohe Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je Bundesland, Notar und Grundbuch rund 2 %, oft Makler), ein großer und funktionierender Mietmarkt, Mieterschutz und die Tradition des Bausparens tragen dazu bei; in Südeuropa liegen die Quoten über 70 %. Zwischen 2021 und 2023 ist die Quote mit den gestiegenen Zinsen weiter gesunken.
Mieten und investieren: Der Vermögensvorsprung der Eigentümer entsteht durch Hebel und Zwangssparen, nicht durch eine überlegene Rendite der Immobilie. Ein Mieter, der die Differenz zwischen Miete und den Vollkosten des Eigentums (Zins, Instandhaltung, Nebenkosten) konsequent in ein Depot spart, kann gleichziehen; die Bundesbank-Daten zeigen, dass die meisten Mieter das nicht tun.
Für die eigene Planung: Die selbst genutzte Immobilie gehört zum Nettovermögen, erzeugt aber keine Entnahme; in der FIRE-Rechnung zählt sie über die eingesparte Miete, nicht über ihren Wert. Beim Verkauf ist die Eigennutzung von der Spekulationsfrist ausgenommen, was sie zu einer steuerfreien Vermögensreserve macht.
Führe die Immobilie zum Marktwert und den Kredit als Schuld, und vergleiche dein Nettovermögen mit dem Median deiner Gruppe, Eigentümer oder Mieter, statt mit dem Gesamtmedian. Richify zeigt Tilgung als Sparleistung neben den Depot-Einzahlungen.
