房贷与 LPR
房贷是以所购住房作抵押、由银行发放的长期贷款，中国商业房贷的利率以人民银行每月公布的 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）为基准，再由银行按借款人情况“加点”或“减点”形成实际利率。
LPR 每月 20 日由报价行报价、人民银行公布，2026 年 8 月的 5 年期以上 LPR 为 3.5%。你合同上的利率通常写成“LPR 加 X 个基点”或“减 X 个基点”，加点数值在合同期内固定，LPR 变动时利率随之重定价（一般每年一次或按合同约定周期），这也是存量房贷利率能整体下调的机制。
还款方式决定利息总额和现金流。等额本息每月还款额固定、前期利息占比高，总利息更多但月供平稳；等额本金每月归还固定本金、利息逐月递减，前期月供更高但总利息更少。收入稳定且希望前期压力小的人多选等额本息，还款能力强、打算长期持有的人可考虑等额本金。
首套与二套的差别体现在首付比例和利率加点上，各城市按当地政策执行，近年多数城市已取消或下调二套房利率下限，具体以当地银行报价为准。公积金贷款利率明显低于商业贷款，缴存满一定年限的职工可以申请，额度不够时可以“公积金 + 商业”组合贷款。
提前还款是否划算，取决于剩余利率与你手上资金的替代收益。当房贷利率高于稳健理财的税后收益时，提前还款相当于锁定一笔无风险回报；反之则不必急于还款。等额本息在还款前半段提前还款节省利息最多，后半段本金已大部分还清，效果有限。
把房贷放进整体家庭财务里看：月供占家庭税后收入的比例最好不超过三到四成，留足至少六个月月供的应急资金，再考虑利率上行、收入变动的情形做一次压力测试。房贷是大多数家庭最大的一笔负债，也是净资产表里最需要定期复核的一行。
Richify 会把房贷余额、剩余期限和当前利率纳入你的净资产和现金流视图，LPR 变动或提前还款后，月供和总利息的变化一目了然。
