LTV (Loan to Value) Properti Indonesia
LTV (Loan to Value) adalah rasio antara jumlah pinjaman dengan nilai pasar atau nilai apraisal properti yang dijaminkan, biasanya dinyatakan dalam persen.
2 min read · Updated June 2026
Bank Indonesia mengatur LTV maksimum KPR melalui kebijakan macroprudential. Aturan terkini (PBI 23/16/PBI/2021 dan revisi): rumah pertama LTV maksimum 100% (DP minimum 0%), rumah kedua maksimum 80% (DP 20%), rumah ketiga dan seterusnya maksimum 70% (DP 30%). Aturan dilonggarkan periodik untuk mendorong sektor properti, terutama saat suku bunga tinggi.
Implikasi LTV: pinjaman yang lebih tinggi (LTV mendekati 100%) berarti DP rendah, tapi jumlah pokok yang dibayar dengan bunga lebih besar. Misal rumah Rp 1 miliar: LTV 80% = pinjaman Rp 800 juta, DP Rp 200 juta; LTV 100% = pinjaman Rp 1 miliar, DP Rp 0. Asumsi suku bunga 9% p.a. tenor 20 tahun: cicilan Rp 800 juta = Rp 7,2 juta/bulan; Rp 1 miliar = Rp 9 juta/bulan.
LTV tinggi (>80%) di banyak negara memerlukan asuransi mortgage (PMI di AS, LMI di Australia), tapi di Indonesia umumnya tidak — bank menutup risikonya melalui suku bunga sedikit lebih tinggi atau syarat asuransi jiwa kredit. Untuk properti komersial, LTV maksimum biasanya 70%. Untuk investasi/tanah kosong, LTV 60-70%.
LTV maksimum BI berlaku untuk seluruh bank konvensional di Indonesia, tapi bank syariah dan KPR Subsidi (FLPP) memiliki ketentuan terpisah. Cek dengan bank yang dipilih untuk syarat eksak. KPR refinancing tidak terhitung sebagai 'rumah kedua' meski sebenarnya rumah yang sama.
