Your personal AI for understanding and tracking your personal finance.
Simulasi dan perhitungan cicilan KPR bulanan dalam hitungan detik — geser jumlah pinjaman, suku bunga, dan tenor, lalu lihat apakah cicilannya masuk akal untuk penghasilan Anda.
Cicilan KPR = 42% dari penghasilan
🔴 Di atas 40% — berisiko. Sisa penghasilan mungkin tidak cukup untuk kebutuhan dan tabungan.
Cicilan hanya sebagian dari biaya punya rumah — ada uang muka, asuransi, perawatan, utang lain, dan dana darurat. Richify menghitung semuanya bersama penghasilan dan aset Anda.
Lihat rencana beli rumah saya →Total bunga = 101% dari pokok pinjaman
Selama 20 tahun, Anda akan membayar bunga sebesar Rp 1.01 M di atas pokok pinjaman Rp 1.00 M. Pertimbangkan tenor lebih pendek untuk menghemat ratusan juta rupiah dalam bunga. Pantau KPR & kekayaan Anda di aplikasi Richify — coba gratis 7 hari
| Tahun | Total Dibayar | Sisa Saldo |
|---|---|---|
| Tahun 5 | Rp 501.9 jt | Rp 875.3 jt |
| Tahun 10 | Rp 1.00 M | Rp 689.4 jt |
| Tahun 15 | Rp 1.51 M | Rp 412.5 jt |
| Tahun 20 | Rp 2.01 M | Rp 0 |
Lacak KPR, properti, dan total kekayaan Anda dalam satu aplikasi. Felix akan membantu Anda mengoptimalkan strategi pelunasan.
Coba Richify gratis 7 hariSimulasi KPR adalah perhitungan cicilan bulanan sebelum mengajukan kredit: masukkan harga properti, uang muka (DP), suku bunga, dan tenor, lalu kalkulator menghitung angsuran per bulan dan total bunga selama masa pinjaman. Alat di halaman ini melakukan simulasi yang sama dengan simulasi KPR bank (Mandiri, BTN, BCA) — bedanya, di sini Anda bisa mengubah suku bunga secara bebas untuk membandingkan penawaran antar bank, termasuk membandingkan periode bunga fixed dengan bunga floating setelahnya.
Perhitungan KPR memakai rumus anuitas: cicilan tetap setiap bulan, dengan porsi bunga besar di awal dan porsi pokok membesar seiring waktu. Untuk hasil yang realistis, gunakan bunga floating (biasanya 2-5% di atas bunga promo fixed) saat menghitung kemampuan bayar jangka panjang — bukan bunga promonya.
Cicilan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dihitung menggunakan rumus anuitas: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n - 1), di mana M adalah cicilan bulanan, P adalah pokok pinjaman, r adalah suku bunga bulanan (suku bunga tahunan / 12), dan n adalah jumlah bulan. Untuk pinjaman Rp 1 miliar dengan bunga 8% selama 20 tahun, cicilan bulanan sekitar Rp 8,4 juta.
KPR fixed memiliki suku bunga tetap selama periode tertentu (biasanya 1-3 tahun pertama), kemudian beralih ke floating. KPR floating mengikuti suku bunga acuan BI (BI Rate) plus margin bank.
Fixed memberi kepastian cicilan di awal; floating bisa naik atau turun mengikuti pasar.
Bank Indonesia mengatur LTV (Loan to Value) maksimum melalui kebijakan makroprudensial. Untuk rumah pertama, LTV bisa mencapai 100% (DP 0%) untuk rumah di bawah Rp 1 miliar tergantung kebijakan BI saat itu.
Rumah kedua biasanya minimum 10-20% DP. Periksa aturan BI terbaru sebelum mengajukan.
Tenor pendek (10-15 tahun): cicilan lebih besar tapi total bunga jauh lebih kecil. Tenor panjang (20-30 tahun): cicilan lebih ringan tapi total bunga bisa 2-3x lipat.
Pilih tenor terpendek yang masih memberi cicilan ≤ 30% dari penghasilan bulanan Anda untuk keseimbangan terbaik.
Bunga KPR untuk rumah pertama yang ditempati sendiri tidak dapat dipotong dari penghasilan kena pajak (berbeda dengan AS). Namun, jika Anda menjual properti, ada PPh Final 2.5% atas nilai jual untuk pengalihan hak.
Konsultasikan dengan konsultan pajak untuk perencanaan optimal.
Pada suku bunga indikatif 8% per tahun, cicilan KPR Rp 500 juta untuk tenor 20 tahun sekitar Rp 4.182.000 per bulan. Untuk tenor 15 tahun cicilannya naik menjadi sekitar Rp 4.778.000 (tapi total bunga jauh lebih kecil), dan untuk 25 tahun turun menjadi sekitar Rp 3.859.000.
Lihat tabel cicilan di bawah untuk jumlah pinjaman dan tenor lain, dan gunakan kalkulator untuk suku bunga Anda sendiri.
Pada bunga indikatif 8% per tahun, cicilan KPR Rp 1 miliar sekitar Rp 8.364.000 per bulan untuk tenor 20 tahun, Rp 12.133.000 untuk 10 tahun, dan Rp 7.338.000 untuk 30 tahun. Tenor lebih panjang membuat cicilan lebih ringan tetapi total bunga jauh lebih besar.
Cek tabel cicilan di bawah untuk pinjaman Rp 300 juta hingga Rp 2 miliar.
Pada bunga 8% per tahun, cicilan KPR Rp 1 miliar sekitar Rp 12.133.000 per bulan untuk tenor 10 tahun, Rp 9.557.000 untuk 15 tahun, dan Rp 8.364.000 untuk 20 tahun. Makin panjang tenor, makin kecil cicilan bulanan tetapi makin besar total bunga: pada 20 tahun Anda membayar total sekitar Rp 2.007.456.000, atau 101% di atas pokok pinjaman.
Perkiraan cicilan KPR bulanan pada suku bunga 8% per tahun untuk jumlah pinjaman dan tenor yang paling umum di Indonesia. Cicilan dihitung dengan rumus anuitas, jadi angka di bawah ini tepat untuk bunga tersebut — gunakan kalkulator di atas untuk suku bunga, DP, dan tenor Anda sendiri.
Patokan cepat: setiap Rp 100 juta pinjaman pada 8% berarti cicilan sekitar Rp 1.213.000/bulan untuk tenor 10 tahun, Rp 836.000 untuk 20 tahun, dan Rp 734.000 untuk 30 tahun. Kalikan dengan jumlah pinjaman Anda (dalam ratusan juta) untuk memperkirakan cicilan apa pun.
| Jumlah pinjaman | 10 tahun | 15 tahun | 20 tahun | 25 tahun | 30 tahun |
|---|---|---|---|---|---|
| Rp 300 juta | Rp 3.640.000 | Rp 2.867.000 | Rp 2.509.000 | Rp 2.315.000 | Rp 2.201.000 |
| Rp 500 juta | Rp 6.066.000 | Rp 4.778.000 | Rp 4.182.000 | Rp 3.859.000 | Rp 3.669.000 |
| Rp 750 juta | Rp 9.100.000 | Rp 7.167.000 | Rp 6.273.000 | Rp 5.789.000 | Rp 5.503.000 |
| Rp 1 miliar | Rp 12.133.000 | Rp 9.557.000 | Rp 8.364.000 | Rp 7.718.000 | Rp 7.338.000 |
| Rp 1,5 miliar | Rp 18.199.000 | Rp 14.335.000 | Rp 12.547.000 | Rp 11.577.000 | Rp 11.006.000 |
| Rp 2 miliar | Rp 24.266.000 | Rp 19.113.000 | Rp 16.729.000 | Rp 15.436.000 | Rp 14.675.000 |
Cicilan dibulatkan ke ribuan terdekat dan dihitung dengan rumus anuitas M = P × r(1+r)n ÷ ((1+r)n − 1), di mana r adalah bunga bulanan dan n jumlah bulan. Cicilan sebenarnya bergantung pada suku bunga bank Anda (fixed/floating), biaya provisi, asuransi, dan apakah bunga efektif atau flat. Alat edukasi — bukan penawaran kredit.
Banyak KPR di Indonesia memakai bunga tetap (fixed) untuk beberapa tahun pertama, lalu bunga mengambang (floating). Contoh: pinjaman Rp 500.000.000, tenor 20 tahun, bunga fixed 5% selama 3 tahun. Cicilan masa fixed Rp 3.300.000 per bulan, dan sisa pokok saat masa fixed berakhir Rp 452.859.000. Sisa itu lalu dihitung ulang selama 17 tahun dengan bunga floating:
| Bunga floating | Cicilan masa fixed | Cicilan setelah floating | Kenaikan |
|---|---|---|---|
| 9% | Rp 3.300.000 | Rp 4.342.000 | +32% |
| 10% | Rp 3.300.000 | Rp 4.625.000 | +40% |
| 11% | Rp 3.300.000 | Rp 4.915.000 | +49% |
| 12% | Rp 3.300.000 | Rp 5.213.000 | +58% |
| 13% | Rp 3.300.000 | Rp 5.519.000 | +67% |
Bunga 5% dan 9–13% adalah skenario perbandingan, bukan suku bunga bank tertentu: setiap bank menetapkan bunga promo fixed dan selisih (spread) floating sendiri, dan bunga floating bisa berubah setiap periode. Tanyakan ke bank berapa bunga floating saat ini dan bagaimana cara penyesuaiannya sebelum menandatangani akad.
Hitung iuran JHT, JP, JKK, dan JKM dari gaji Anda.
🧾PPh 21 bulanan dan tahunan dengan tarif progresif.
💰Total aset dikurangi liabilitas dalam Rupiah.
📈Proyeksi imbal hasil reksa dana vs inflasi BI.
Your personal AI for understanding and tracking your personal finance.
Pantau angka ini terusSimpan angka ini
Coba gratis 7 hari