Calculadora de
Financiamento Imobiliário 2026
Simule seu financiamento imobiliário no Brasil. Insira os detalhes do empréstimo para ver parcelas mensais, juros totais e a tabela de amortização completa. Compare SAC e Tabela Price.
Primeira parcela
R$ 4.611,11
Última: R$ 1.120,83
Total a pagar
R$ 1.031.750
Juros totais
R$ 631.750
O que isso significa para você
Seu financiamento de R$ 400.000 a 10.50% ao ano em 30 anos no sistema SAC custa R$ 4.611,11 na primeira parcela (diminuindo até R$ 1.120,83). Você pagará um total de R$ 1.031.750, sendo R$ 631.750 em juros. Isso significa que você paga mais em juros do que o valor financiado. Lembre-se de adicionar seguros obrigatórios, ITBI e custos de cartório ao custo total.
Last reviewed 26 August 2026 by the Richify AI editorial team.
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Este simulador de financiamento imobiliário calcula suas parcelas mensais usando as duas fórmulas mais comuns no mercado brasileiro: SAC e Tabela Price. No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do principal é fixa em cada parcela, enquanto os juros diminuem sobre o saldo devedor decrescente, resultando em parcelas que começam maiores e vão diminuindo. Na Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o contrato, mas a proporção de juros e principal muda ao longo do tempo.
Por exemplo, um financiamento de R$400.000 a 10,5% ao ano em 30 anos: no SAC, a primeira parcela é de aproximadamente R$6.306 e a última de R$1.149, com juros totais de R$633.300. No Price, a parcela fixa é de R$3.658, mas os juros totais chegam a R$917.016. O SAC economiza mais de R$283.000 em juros. Essa diferença é enorme e explica por que a maioria dos especialistas financeiros recomenda o SAC para quem consegue arcar com as parcelas iniciais mais altas.
SAC vs Tabela Price: Entenda a Diferença
No SAC, a amortização mensal é constante (valor financiado dividido pelo número de parcelas). Os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês. Isso faz as parcelas caírem progressivamente. Na Tabela Price, a parcela é calculada para ser constante, mas nos primeiros anos quase toda a parcela vai para juros, com pouca amortização do principal. Um financiamento de R$400.000 no Price só amortiza R$1.200 de principal no primeiro mês, enquanto no SAC amortiza R$1.111 por mês desde o início.
Como Usar o FGTS no Financiamento
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é uma ferramenta poderosa para reduzir o custo do financiamento. Você pode usá-lo de três formas: como parte da entrada (reduzindo o valor financiado), para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos, ou para pagar até 80% das parcelas por 12 meses. Para usar o FGTS, você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, não ter outro financiamento no SFH, e o imóvel deve ser para moradia própria e estar na mesma cidade onde você trabalha ou mora.
O Poder da Amortização Extra
Fazer amortizações extras é uma das melhores estratégias para economizar no financiamento. Ao amortizar R$50.000 no segundo ano de um financiamento de R$400.000 a 10,5%, você pode economizar mais de R$120.000 em juros ao longo do contrato. Você pode escolher entre reduzir o prazo (mantém a parcela e termina antes) ou reduzir a parcela (mantém o prazo). Reduzir o prazo costuma ser mais vantajoso financeiramente, pois elimina mais juros futuros. Considere usar o 13º salário, bônus ou restituição do IR para amortizações anuais.
Taxas e Custos Reais do Financiamento
Além da taxa de juros anunciada, o financiamento imobiliário no Brasil inclui diversos custos adicionais que aumentam o CET (Custo Efetivo Total). O seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são obrigatórios e adicionam cerca de 0,5% a 1,5% ao custo anual. A taxa de administração mensal varia de R$25 a R$100. Além disso, na hora da compra você paga ITBI (2-3% do valor do imóvel), registro em cartório e avaliação do imóvel. Sempre compare o CET entre os bancos, não apenas a taxa de juros nominal.
How to use this calculator
- Insira o valor do financiamento usando o controle deslizante ou digitando diretamente. Este é o valor que você pretende financiar, não o preço total do imóvel. Por exemplo, se o imóvel custa R$500.000 e você dará R$100.000 de entrada, o valor do financiamento é R$400.000.
- Defina a taxa de juros anual. Consulte as taxas atuais nos sites dos bancos (Caixa, BB, Itaú, Bradesco). A média em 2026 está entre 9,5% e 12,5% ao ano. Insira a taxa que você foi cotado ou a média para o seu perfil.
- Escolha o prazo do financiamento. O prazo máximo no Brasil é de 35 anos (420 meses), mas os prazos mais comuns são 20 e 30 anos. Prazos menores significam parcelas maiores, porém muito menos juros no total.
- Selecione o sistema de amortização: SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas fixas). O SAC é mais vantajoso financeiramente, economizando centenas de milhares de reais em juros, mas exige renda maior para aprovar as primeiras parcelas.
- Analise os resultados: parcela mensal, juros totais e a tabela de amortização ano a ano. Lembre-se de que este simulador mostra apenas principal e juros. O custo real inclui seguros obrigatórios, taxas e impostos.
❓ Frequently Asked Questions
Quanto posso financiar um imóvel no Brasil?
A maioria dos bancos brasileiros financia até 80% do valor do imóvel, exigindo pelo menos 20% de entrada. Com o programa Minha Casa Minha Vida, famílias com renda de até R$8.000 podem financiar até 90% do valor. A Caixa Econômica Federal permite usar o FGTS como parte da entrada. A parcela mensal não deve ultrapassar 30% da sua renda bruta mensal.
Qual a taxa de juros média de financiamento imobiliário em 2026?
Em 2026, as taxas de financiamento imobiliário no Brasil variam entre 9,5% e 12,5% ao ano, dependendo do banco e do perfil do cliente. A Caixa Econômica Federal oferece a partir de 9,59% ao ano (TR + 8,99%). O Banco do Brasil pratica taxas a partir de 9,99%. Itaú e Bradesco ficam entre 10,5% e 12%. Clientes com bom relacionamento e conta salário conseguem taxas menores.
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo, porque a amortização do principal é fixa e os juros diminuem sobre o saldo devedor decrescente. Na Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o contrato, mas você paga muito mais juros no total. Para um financiamento de R$400.000 em 30 anos a 10,5%, o SAC economiza mais de R$300.000 em juros comparado ao Price.
Posso usar o FGTS no financiamento imobiliário?
Sim, o FGTS pode ser usado de diversas formas: como parte da entrada, para amortizar o saldo devedor (a cada 2 anos), ou para pagar até 80% das parcelas por 12 meses consecutivos. Requisitos: ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (não precisa ser consecutivo), não ter outro financiamento ativo no SFH, e o imóvel deve ser para moradia própria.
O que é o CET (Custo Efetivo Total)?
O CET é a taxa que inclui todos os custos do financiamento: juros, seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente), seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel), taxa de administração e outros encargos. O CET é sempre maior que a taxa de juros anunciada. Um financiamento com taxa de 10,5% ao ano pode ter CET de 12% a 13%. Compare sempre o CET entre bancos, não apenas a taxa de juros.
Qual banco tem a menor taxa de financiamento?
Em 2026, a Caixa Econômica Federal geralmente oferece as menores taxas, a partir de 9,59% ao ano para clientes com conta salário. O Banco do Brasil vem em segundo, com taxas a partir de 9,99%. Itaú oferece a partir de 10,49%, e o Bradesco a partir de 10,99%. Bancos digitais como Inter e C6 também oferecem opções competitivas. Sempre negocie e compare entre pelo menos 3 bancos.
Quanto preciso dar de entrada num financiamento?
O mínimo exigido pela maioria dos bancos é 20% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$500.000, isso significa R$100.000 de entrada. No programa Minha Casa Minha Vida, a entrada pode ser de apenas 10%. Você pode usar FGTS, poupança ou recursos próprios. Dar uma entrada maior reduz o valor financiado e consequentemente o total de juros pagos.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Sim, amortizar é uma das melhores decisões financeiras que você pode tomar. Ao amortizar R$50.000 de um financiamento de R$400.000 a 10,5% ao ano, você pode economizar mais de R$100.000 em juros ao longo do contrato. Você pode escolher entre reduzir o prazo (mantém a parcela e termina antes) ou reduzir a parcela (mantém o prazo e paga menos por mês). Reduzir o prazo geralmente economiza mais juros.
O que é a taxa Selic e como ela afeta o financiamento?
A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Banco Central a cada 45 dias. Em 2026, a Selic está em torno de 13,25% ao ano. Quando a Selic sobe, os bancos aumentam as taxas de financiamento. Quando cai, as taxas tendem a diminuir. Financiamentos atrelados à TR (Taxa Referencial) são menos afetados por variações da Selic do que os atrelados ao IPCA.
Quais são os custos extras além das parcelas?
Além das parcelas mensais, você paga: ITBI (Imposto de Transmissão) de 2% a 3% do valor do imóvel, registro em cartório (cerca de R$3.000 a R$5.000), avaliação do imóvel pelo banco (R$500 a R$3.000), seguro obrigatório (MIP e DFI, incluídos na parcela), e taxa de administração mensal (R$25 a R$100). O custo total de escrituração pode chegar a 5% do valor do imóvel.
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