住宅ローン計算機
日本 2026

元利均等返済では、毎月返済額 ＝ 借入額 × 月利 ×(1+月利)^回数 ÷((1+月利)^回数 − 1) で計算します。月利は年利÷12、回数は返済年数×12です。たとえば3,000万円を金利1.5%・35年（420回）で借りると、毎月返済額は約91,855円、総返済額は約3,858万円（うち利息約858万円）になります。

金利1.5%（元利均等・ボーナス返済なし）の場合、3,000万円・35年の毎月返済額は約91,855円です。金利が0.5%なら約77,876円、2.0%なら約99,379円と、金利でかなり変わります。返済期間を30年に縮めると毎月返済額は約103,536円に増えますが、総利息は減ります。下の早見表で借入額・期間ごとの目安を確認できます。

変動金利は当初の金利が低い（2026年時点で年0.3〜0.7%程度）一方、将来金利が上がると返済額も増えるリスクがあります。固定金利（フラット35など、年1.8〜2.0%程度）は返済額が一定で家計の見通しが立てやすい反面、当初金利は高めです。2024年に日本銀行がマイナス金利政策を解除し金利上昇局面に入ったため、変動金利の金利上昇リスクは以前より意識しておく必要があります。

返済期間が長いほど毎月返済額は軽くなりますが、総利息は大きくなります。たとえば3,000万円・金利1.5%なら、35年返済は毎月約91,855円・総利息約858万円、25年返済は毎月約119,981円・総利息約599万円です。無理のない範囲で期間を短くするほど総支払額は抑えられます。一般に毎月返済額は手取り月収の20〜25%以内が目安とされます。

頭金は物件価格の1〜2割が一つの目安ですが、頭金なし（フルローン）で借りられる商品もあります。頭金を入れると借入額が減り総利息も減りますが、手元資金を残しておくことも大切です。なお、一定の要件を満たすと住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）により、年末ローン残高に応じて所得税・住民税が軽減されます。控除内容は年により変わるため最新の制度を確認してください。