SAC e Price: os dois sistemas de amortização do financiamento imobiliário, parcelas, juros totais e quando amortizar
SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (Tabela Price, ou sistema francês) são as duas formas de pagar um financiamento imobiliário no Brasil. No SAC a amortização do saldo é igual todo mês e a parcela começa mais alta e cai ao longo do contrato; na Price a parcela é fixa, com mais juros e menos amortização no início. Para o mesmo valor, prazo e taxa, o SAC paga menos juros no total.
A diferença em números: num financiamento de R$ 300.000 em 30 anos a 10% ao ano, a primeira parcela SAC fica perto de R$ 3.330 e cai mês a mês até cerca de R$ 840; a parcela Price fica fixa em torno de R$ 2.630. Os juros totais do SAC ficam por volta de R$ 450.000, os da Price acima de R$ 640.000. A Price parece mais barata no início e custa mais no fim.
Como o banco enquadra: a parcela inicial não pode passar de cerca de 30% da renda bruta familiar, e como a primeira parcela SAC é maior, o SAC exige renda maior ou entrada maior para o mesmo imóvel. Quem só consegue aprovar na Price pode migrar a lógica: pagar como se fosse SAC, amortizando extra nos primeiros anos, quando cada real abate mais juros.
Taxas e correção: as taxas praticadas em 2025 ficam entre 9% e 12% ao ano, com Caixa e Banco do Brasil geralmente nos menores níveis, mais a TR que corrige o saldo. Contratos indexados ao IPCA ou à poupança têm parcelas que sobem com a inflação e só compensam quando a taxa fixa é muito baixa.
Amortizar: com taxas acima de 10% ao ano, amortizar é a melhor aplicação disponível para a maioria das famílias; R$ 50.000 amortizados no início podem poupar mais de R$ 100.000 em juros. O FGTS pode ser usado a cada dois anos para abater o saldo, ou por até 12 meses para pagar até 80% das parcelas, com três anos de fundo. Sempre peça a redução do prazo, não da parcela: é o que corta mais juros.
Simule os dois sistemas com a sua renda e a taxa oferecida, e escolha o SAC sempre que a primeira parcela couber; se precisar da Price para aprovar, programe amortizações anuais com FGTS ou 13º e peça redução de prazo. Richify acompanha saldo devedor, parcelas pagas e o efeito de cada amortização no total de juros.
