Tragbarkeit: 20 % Eigenkapital, ein Drittel des Einkommens bei 5 % kalkulatorischem Zins, Amortisation auf zwei Drittel
Die Tragbarkeit ist die Regel, nach der Schweizer Banken eine Hypothek vergeben: Die kalkulatorischen Kosten der Liegenschaft — Zins zu meist 5 % auf der ganzen Hypothek, Amortisation der zweiten Hypothek und 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten — dürfen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dazu kommt die Belehnungsgrenze: mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 % nicht aus der Pensionskasse.
Das Rechenbeispiel: Kaufpreis 1'000'000 CHF, Hypothek 800'000 CHF. Kalkulatorischer Zins 5 % = 40'000 CHF, Amortisation der zweiten Hypothek (der Teil über zwei Dritteln des Werts, hier 133'000 CHF, in 15 Jahren) rund 8'900 CHF, Nebenkosten 1 % = 10'000 CHF, zusammen 58'900 CHF. Geteilt durch ein Drittel ergibt das ein erforderliches Bruttoeinkommen von rund 177'000 CHF — obwohl der effektive Zins bei 1,5 % nur 12'000 CHF kostet.
Eigenkapital: 20 % des Kaufpreises, hier 200'000 CHF, davon mindestens 100'000 CHF aus eigenen Mitteln wie Ersparnissen, Depot, Säule 3a oder Erbvorbezug; die übrigen 10 % dürfen aus der Pensionskasse vorbezogen oder verpfändet werden. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse kürzt die spätere Rente und wird beim Bezug besteuert; die Verpfändung lässt das Guthaben in der Kasse.
Amortisation: Die erste Hypothek bis zwei Drittel des Verkehrswerts muss nicht amortisiert werden — viele Schweizer tragen sie lebenslang, auch aus Steuergründen, weil Schuldzinsen abziehbar sind; die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt sein, direkt oder indirekt über ein verpfändetes 3a-Konto, das erst bei Fälligkeit aufgelöst wird.
Nach der Pensionierung: Die Bank rechnet die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen neu; wer die Hypothek nicht reduziert hat, besteht die Prüfung oft nicht mehr. Deshalb gehört die Planung der Amortisation zur Pensionierungsplanung. Zinsmodelle (Festhypothek, SARON) ändern die effektiven Kosten, nicht die kalkulatorische Regel.
Rechne die Tragbarkeit mit 5 % kalkulatorischem Zins nach, bevor du auf Objekte bietest, und plane die Amortisation der zweiten Hypothek über ein verpfändetes 3a-Konto, das gleichzeitig den Steuerabzug bringt. Richify führt Hypothek, Steuerwert und Marktwert der Liegenschaft im Nettovermögen.
