Eigenmietwert: Das fiktive Einkommen der Eigentümer, die Abzüge dagegen und die Abschaffung nach der Abstimmung 2025
Der Eigenmietwert ist der Betrag, den Wohneigentümer in der Schweiz für die selbst bewohnte Liegenschaft als Einkommen versteuern, als wäre sie vermietet — meist 60 bis 70 % der Marktmiete, kantonal festgelegt. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abziehbar. Die Stimmbevölkerung hat im September 2025 der Abschaffung zugestimmt; sie tritt mit der Umsetzung durch Bund und Kantone in Kraft.
Wie er entsteht: Kanton und Gemeinde schätzen die Liegenschaft und leiten daraus den Eigenmietwert ab, der bei der direkten Bundessteuer mindestens 60 % und bei vielen Kantonen 60 bis 70 % der Marktmiete betragen muss. Er wird zum steuerbaren Einkommen gezählt, bei Ferienwohnungen im Kanton der Liegenschaft.
Die Gegenrechnung: Schuldzinsen sind bis zur Höhe der Vermögenserträge plus 50'000 CHF abziehbar, Unterhalt und energetische Sanierungen effektiv oder pauschal. Für Eigentümer mit hoher Hypothek war die Rechnung oft neutral oder positiv, für abbezahlte Häuser negativ — darin lag der Anreiz, die erste Hypothek stehen zu lassen.
Die Abschaffung: Die Vorlage zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung wurde in der Volksabstimmung vom 28. September 2025 angenommen. Mit dem Wechsel entfällt der Eigenmietwert für selbst genutztes Wohneigentum, gleichzeitig fallen der allgemeine Schuldzinsabzug und der Unterhaltsabzug bei selbst genutzten Objekten weg; Kantone dürfen Zweitliegenschaften mit einer Objektsteuer belegen, Ersterwerber behalten befristet einen Zinsabzug. Das Datum des Inkrafttretens legt der Bundesrat fest, frühestens 2028.
Was sich für Eigentümer ändert: Ohne Zinsabzug verliert das Stehenlassen der Hypothek seinen Steuervorteil, Amortisation wird attraktiver, und Unterhalt sollte, wo möglich, vor dem Systemwechsel erfolgen, solange er abziehbar ist. Die Vermögenssteuer auf den Steuerwert der Liegenschaft bleibt bestehen.
Rechne beide Welten: heute Eigenmietwert minus Zins- und Unterhaltsabzug, nach dem Systemwechsel keines von beiden. Wer eine grosse Hypothek nur aus Steuergründen hält, sollte die Amortisation neu bewerten. Richify führt Hypothekarzins und Unterhalt als Ausgaben und zeigt die Wirkung einer Amortisation auf Cashflow und Vermögen.
