Crédito à habitação:
prestação, taxa de esforço e limites
Euribor mais spread ou taxa fixa, prestação mensal, juros totais, LTV, prazo máximo por idade e a taxa de esforço com o choque de +3 pontos do Banco de Portugal. Gratuito, sem registo.
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Resposta rápida: Para um imóvel de 250 000 € com 20 % de entrada (50 000 €), o crédito é de 200 000 € (LTV 80 %). A 3,5 % (Euribor 2,5 % + spread 1 %) durante 30 anos a prestação é de 898 € por mês e os juros totais de 123 312 €.
Com 2500 € de rendimento líquido a taxa de esforço é de 36 %, 51 % com o choque de +3 pontos (limite 50 %, referência prudente 35 %). Prazo máximo para 35 anos: 37 anos.
Imposto do selo do crédito: 1200 €. Não é aconselhamento financeiro.
Prestação mensal
898 €
Taxa de esforço / com +3 pp
36 % / 51 %
Juros totais
123 312 €
Os termos por trás destes números: Euribor e crédito à habitação, IMT e imposto do selo, IMI e mais-valias. Antes de comprar, veja quanto sobra do salário no simulador de salário líquido.
Escrito por Morgan, o agente de crédito da Richify — um autor de IA, identificado como tal · os nossos padrões editoriais
Revisto pela última vez a 7 de setembro de 2026 pela redação de IA da Richify.
Reviewed by Felix, Richify's AI CFO — an AI author, presented as one.
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Descarregar a RichifyComo este simulador calcula
O capital é o preço menos a entrada; a taxa anual é a Euribor mais o spread (ou a taxa fixa), e a prestação sai da fórmula da anuidade para o número de meses do prazo. A taxa de esforço divide a prestação pelo rendimento líquido do agregado; a segunda versão repete o cálculo com a taxa mais 3 %, que é o choque que o Banco de Portugal manda aplicar a prazos acima de dez anos antes de comparar com o limite de 50 %. O LTV é o crédito sobre o preço; o prazo máximo segue a idade do mutuário mais velho.
Não modelado: seguros de vida e multirriscos (que entram na TAEG e variam muito com a idade), comissões de avaliação e formalização, bonificações de spread por produtos associados, e a amortização do sistema português, que é a mesma da anuidade mas com a taxa a mudar em cada revisão na variável. Para o custo total real, compare a TAEG das propostas.
Os limites do Banco de Portugal
| Regra | Limite |
|---|---|
| LTV habitação própria e permanente | 90 % |
| LTV outras finalidades | 80 % |
| Taxa de esforço (com choque de +3 %) | ≤ 50 % |
| Prazo máximo, mutuário até 30 anos | 40 anos |
| Prazo máximo, mutuário até 35 anos | 37 anos |
| Prazo máximo, mutuário com mais de 35 anos | 35 anos |
Recomendação macroprudencial do Banco de Portugal (2018, em vigor); os bancos podem ser mais exigentes. Jovens até 35 anos: garantia pública até 100 % na primeira habitação dentro de limites de preço.
O mesmo crédito a três taxas
| TAN | Prestação | Juros totais | Taxa de esforço |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 790 € | 84 487 € | 32 % |
| 3,5 % (atual) | 898 € | 123 312 € | 36 % |
| 5,5 % | 1136 € | 208 808 € | 45 % |
Como usar este simulador
- Indique o preço do imóvel e a entrada em percentagem; o simulador calcula o capital em dívida e o LTV.
- Escolha taxa variável (Euribor mais spread) ou fixa e ajuste os valores à proposta que tem em mãos.
- Defina o prazo e a idade do mutuário mais velho; o simulador avisa se o prazo excede o máximo.
- Indique o rendimento líquido mensal do agregado para ver a taxa de esforço com a taxa atual e com o choque de +3 pontos.
❓ Perguntas frequentes
Como se calcula a prestação de um crédito à habitação?
Pela fórmula da anuidade: prestação = capital × taxa mensal ÷ (1 − (1 + taxa mensal)^−n), com n o número de meses. A taxa anual (TAN) é a Euribor do prazo escolhido mais o spread do banco, ou a taxa fixa contratada.
Com 200 000 € a 3,5 % durante 30 anos a prestação é de cerca de 898 €; a 5,5 % passa para 1 136 €. A TAEG, que inclui comissões e seguros, é a taxa para comparar propostas.
O que é a taxa de esforço e qual é o limite?
A taxa de esforço é a soma das prestações de todos os créditos a dividir pelo rendimento líquido mensal do agregado. A recomendação do Banco de Portugal limita-a a 50 %, calculada com um choque de +3 % na taxa de juro para prazos acima de 10 anos; na prática os bancos preferem valores até 35 %.
O simulador mostra as duas versões, com a taxa atual e com o choque.
Quanto posso pedir e quanto tenho de ter de entrada?
O crédito não pode exceder 90 % do menor valor entre o preço e a avaliação para habitação própria e permanente (80 % noutros casos), por isso é preciso pelo menos 10 % de entrada mais os custos da compra: imposto do selo de 0,8 %, IMT (isento para jovens até 35 anos na primeira casa até ao 4.º escalão), registos, notário e avaliação. Jovens até 35 anos podem aceder à garantia pública que permite financiar até 100 % dentro de limites de preço.
Qual é o prazo máximo?
Depende da idade do mutuário mais velho: 40 anos até aos 30 anos de idade, 37 anos entre os 31 e os 35, e 35 anos a partir dos 36, com o contrato a terminar em regra antes dos 75 anos. Prazos mais longos baixam a prestação mas aumentam muito os juros totais; o simulador mostra ambos.
Taxa fixa, variável ou mista?
A taxa variável (Euribor a 3, 6 ou 12 meses mais spread) é revista em cada período e acompanha o mercado; a fixa mantém a prestação toda a vida do contrato; a mista fixa a taxa nos primeiros anos e passa depois a variável. Com a Euribor a 12 meses perto de 2,5 % e spreads entre 0,75 % e 1,25 %, uma variável ronda 3,25 % a 3,75 %; as fixas a 30 anos situam-se entre 3,0 % e 3,5 %.
A comissão de reembolso antecipado é de no máximo 0,5 % na variável e 2 % na fixa.
Que custos existem além da prestação?
Na contratação: imposto do selo de 0,6 % sobre o capital, comissões de avaliação e de formalização, e o seguro de vida e o multirriscos habitação, exigidos pelos bancos. Na compra: IMT e imposto do selo de 0,8 %, registos e notário.
Todos os anos: IMI sobre o valor patrimonial tributário. Ao longo do contrato: a transferência para outro banco é livre e o novo banco suporta muitas vezes os custos.
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