Euribor e Crédito à Habitação: Indexante, Spread, TAEG, Taxa de Esforço e Limites do Banco de Portugal
A Euribor é a taxa a que os bancos da zona euro emprestam dinheiro entre si, publicada diariamente para vários prazos, e é o indexante da maioria dos créditos à habitação em Portugal: a taxa do empréstimo é a Euribor do prazo escolhido (3, 6 ou 12 meses) mais o spread do banco, revista a cada período. O crédito pode também ser contratado a taxa fixa ou mista.
Como se forma a prestação: com taxa variável, a taxa anual nominal (TAN) é a Euribor do prazo escolhido mais o spread; a prestação é recalculada em cada revisão. Com Euribor a 12 meses em 2,5% e spread de 1%, a TAN é 3,5%. A taxa fixa garante a mesma prestação durante todo o prazo; a mista fixa a taxa nos primeiros anos e passa depois a variável. A TAEG inclui juros, comissões, seguros obrigatórios e impostos, e é a taxa que permite comparar propostas.
Limites do Banco de Portugal (recomendação macroprudencial de 2018): o crédito não deve exceder 90% do valor do imóvel na habitação própria e permanente, 80% noutros casos; a taxa de esforço, com os encargos de todos os créditos sobre o rendimento líquido, não deve passar 50%, calculada com uma subida de taxa simulada; o prazo máximo é de 40 anos para quem tem até 30 anos, 37 anos até aos 35 e 35 anos acima disso, com a idade no fim do contrato limitada.
Custos além dos juros: comissão de avaliação e de formalização, imposto do selo de 0,6% sobre o capital, IMT e imposto do selo de 0,8% sobre a compra, seguros de vida e multirriscos habitação, e registos. A amortização antecipada custa no máximo 0,5% do capital amortizado na taxa variável e 2% na taxa fixa (a comissão na taxa variável foi suspensa em 2023 e 2024).
Transferir e renegociar: a portabilidade do crédito para outro banco é livre, com o novo banco a suportar muitas vezes os custos; renegociar spread ou prazo com o banco atual é a alternativa. Desde 2023 os bancos são obrigados a apresentar propostas de renegociação a quem tem taxa de esforço elevada. Os jovens até 35 anos beneficiam desde 2024 da garantia pública que permite financiar até 100% na primeira casa, dentro de limites de preço.
Ligação a outros produtos: a Euribor a 3 meses é também a taxa base dos Certificados de Aforro da Série F, com teto de 2,5%. Quando a Euribor sobe, as prestações e o rendimento dos certificados sobem juntos; quando desce, ambos descem, ainda que a prestação só reaja na revisão seguinte.
Simule a prestação com a Euribor atual e com mais dois pontos: se a taxa de esforço ultrapassar 35% no cenário pior, a taxa variável é mais risco do que parece. Registe o crédito como passivo e a casa a valor de mercado como ativo para que o seu património líquido reflita a realidade.
