Hipoteca: Qué Es, Fija o Variable, Euríbor y Cuánto Puedes Pedir
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado con la propia vivienda: si dejas de pagar, el banco puede quedarse con el inmueble. Se devuelve en cuotas mensuales que combinan capital e intereses, y su coste depende del tipo de interés (fijo o variable), del plazo y del importe financiado.
Cuánto puedes pedir: en España los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda y el 60-70% para segunda residencia, y exigen que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos. Con 2.500 € netos al mes, la cuota máxima ronda los 875 €, lo que permite unos 200.000 € a 25 años al 3,5%. La tasación, obligatoria y realizada por una sociedad homologada por el Banco de España, cuesta entre 250 y 500 €; el banco financia sobre el menor valor entre precio y tasación.
Fija o variable: la hipoteca a tipo fijo mantiene la misma cuota toda la vida del préstamo; la variable se referencia al Euríbor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses. A principios de 2026 el tipo fijo medio se sitúa entre el 3,0% y el 3,5% TAE, y las variables entre Euríbor + 0,75% y Euríbor + 1,25%; con el Euríbor a 12 meses en torno al 2,5%, una variable sale al 3,25-3,75%. El Euríbor es el tipo al que los bancos europeos se prestan entre sí, y es la referencia de casi todas las hipotecas variables españolas.
Gastos de compra: suponen entre el 10% y el 13% del precio. En vivienda usada se paga el ITP (del 6% al 10% según comunidad: 6% en Madrid, 10% en Cataluña); en obra nueva, IVA del 10% más AJD. Se añaden notaría (600-1.200 €), registro (300-600 €), gestoría (300-500 €) y tasación. La comisión de apertura, de 0% a 1% del capital, ha desaparecido en la mayoría de ofertas desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, aunque muchos bancos piden vincular nómina o seguros.
Amortización anticipada y cambio de banco: puedes devolver capital antes de tiempo en cualquier momento. La comisión máxima es del 0,25% en los primeros 3 años (o 0,15% en 5) para variables, y del 2% en los primeros 10 años y 1,5% después para fijas, solo si el banco acredita pérdida financiera. La subrogación traslada la hipoteca a otro banco con mejores condiciones; la novación renegocia con el actual. Cambiar 180.000 € a 20 años del 4,5% al 3,0% reduce la cuota unos 150 € al mes y ahorra más de 26.000 € en intereses.
Comparar bien: mira siempre la TAE y no solo el TIN, porque la TAE incorpora comisiones y gastos y permite comparar ofertas distintas. Para pedirla necesitarás DNI o NIE, las tres últimas nóminas o, si eres autónomo, las declaraciones trimestrales de IVA e IRPF, la declaración de la Renta, vida laboral, extractos de seis meses y la nota simple del inmueble.
Antes de firmar, calcula la cuota con el tipo actual y con un Euríbor dos puntos más alto: si la cuota resultante no cabe en el 35% de tus ingresos, la variable es más riesgo del que parece. Registrar la hipoteca como pasivo, y la vivienda a valor de mercado como activo, es lo que hace que tu patrimonio neto sea real.
