Eigen woning in box 1: eigenwoningforfait, hypotheekrenteaftrek, WOZ-waarde en het verschil met een tweede woning in box 3
De eigen woning is fiscaal de woning die je hoofdverblijf is. Die zit in box 1 van de inkomstenbelasting: je telt jaarlijks een eigenwoningforfait (een percentage van de WOZ-waarde) bij je inkomen op en mag de rente van de eigenwoningschuld aftrekken. Een tweede woning, vakantiewoning of verhuurd pand valt in box 3 en wordt belast met het forfait voor overige bezittingen.
Box 1 in de praktijk: het eigenwoningforfait is voor de meeste woningen 0,35 % van de WOZ-waarde (2025), dus € 1.400 bij een WOZ van € 400.000; daar staat de hypotheekrenteaftrek tegenover, tegen het tarief van de eerste schijf (rond 37 %). Is de aftrekbare rente lager dan het forfait, dan is de bijtelling per saldo klein of nul. De aftrek geldt alleen voor een lening die je in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost, voor leningen van na 2013.
Vermogen: de overwaarde (woningwaarde minus hypotheek) is voor eigenaren het grootste deel van het vermogen. Huishoudens met een eigen woning hebben een mediaan vermogen van € 334.600, huurders € 4.200. De woning telt mee in de CBS-vermogensstatistiek, maar niet in box 3; overwaarde is pas liquide na verkoop of verzilvering.
Tweede woning: een vakantiewoning, een verhuurd appartement of een woning in het buitenland valt in box 3 tegen het beleggingsforfait van 6,00 % over de WOZ-waarde (bij verhuur soms met leegwaarderatio), de bijbehorende hypotheek als schuld tegen 2,70 % aftrek. Bij een buitenlandse woning geeft het belastingverdrag meestal een vermindering, geen vrijstelling van de grondslag.
Bij verkoop en overlijden: de winst op de eigen woning is onbelast, maar de bijleenregeling beperkt de renteaftrek op een volgende woning als je de overwaarde niet meeneemt. Bij overlijden en schenking speelt de woning in de erf- en schenkbelasting, met een verhoogde vrijstelling voor een schenking voor de eigen woning die in 2024 is afgeschaft.
Zet je woning tegen WOZ of marktwaarde en de hypotheek tegen restschuld in je vermogensoverzicht, en houd de tweede woning apart voor box 3. Richify laat overwaarde, aflossing en de box 3-grondslag naast elkaar zien.
