香港按揭計算機
供樓利息、H按 vs P按、封頂位
輸入樓價、按揭成數同年期，即時計出月供、總利息、所需月入同上車總開支（連印花稅、佣金、律師費）。同場比較 H按與 P按，並計出封頂位（Cap Rate）有無生效——這一步大部分計算機都漏咗。
展開完整答案（方法、稅階與數字）
快速答案： 供樓月供用等額本息計算：M = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1]，P 為貸款額、r 為月利率、n 為總月數。香港按揭分 H按（H + 加點，例如 H+1.3%）同 P按（P − 折扣，例如 P−2.5%），而 H按必定附帶封頂位，實際息率是「H+加點」與「封頂位」兩者取其低。以 2026 年 8 月 13 日 HKAB 的 1 個月 HIBOR 2.59292%、最優惠利率 P=5.00% 計，H+1.3% 為 3.89%，封頂位 P−2.5% 為 2.50%——封頂位生效，實際付 2.50%。按揭成數上限為 70%（金管局，2024 年 10 月 16 日起劃一），壓力測試自 2024 年 2 月 28 日暫停，現以供款與入息比率（DSR）不超過 50% 為準，即所需月入等於月供的兩倍；居屋則綠表可做九成半、白表九成，最長還款期 30 年。買樓要準備的現金並非只有首期：住宅從價印花稅第 2 標準由 HK$400 萬以下的 HK$100 起，遞增至 HK$664 萬–900 萬的 3%、HK$1,008 萬–2,000 萬的 3.75%、HK$2,173.9 萬–1 億的 4.25%，超過 HK$1 億自 2026 年 2 月 26 日起為 6.5%；SSD、BSD 同 NRSD 已於 2024 年 2 月 28 日就住宅交易取消。再加代理佣金（慣例樓價 1%）同律師費，以 HK$800 萬七成按揭計，成交前需準備約 HK$273 萬，而非首期的 HK$240 萬。
你的按揭
利率預設為 2026 年 8 月 13 日的市場數字，可自行修改為你銀行的報價。
入息要求同上車雜費。自住物業 DSR 上限一般 50%，非自住或已有其他按揭會收緊至 40–45%。
計算結果
封頂位正在生效。H+加點為 3.89%，高於封頂位 2.50%，所以你實際支付 2.50%。只計 H+加點而忽略封頂位的計算機，會把月供高估 HK$4,264／月。
供樓利息計算方程式：月供同利息係點計出嚟？
香港銀行用的是等額本息（每月供款金額固定）。整條方程式只有三個輸入：貸款額、月利率同總期數。
月供 M = P × i ÷ [ 1 − (1 + i)−n ]
P＝貸款額（樓價 × 按揭成數）
i＝月利率＝年利率 ÷ 12
n＝總期數＝年期 × 12
最多人搞錯的一步：年利率一定要先除 12 變成月利率，而 n 是月數不是年數。以你上面輸入的數字代入：
P＝HK$5,600,000 · 年利率＝2.50% · 年期＝30 年
i＝2.50% ÷ 12＝0.2083% · n＝30 × 12＝360 期
月供 M＝HK$22,127
逐期利息點拆？
月供金額固定，但當中的利息同本金比例每期都在變。每一期：
該期利息 ＝ 該期期初尚欠本金 × i
該期本金 ＝ 月供 − 該期利息
新的尚欠本金 ＝ 舊的尚欠本金 − 該期本金
所以第一期的利息最重：HK$5,600,000 × 0.2083%＝HK$11,667， 即係第一期月供 HK$22,127 之中，有 HK$11,667 係還息、 只有 HK$10,460 係還本。 全期利息總額為 HK$2,365,637。
供樓利息計算表（按你的輸入即時計算）
| 期數 | 該期利息 | 該期本金 | 尚欠本金 |
|---|---|---|---|
| 第 1 期（首期） | HK$11,667 | HK$10,460 | HK$5,589,540 |
| 第 12 期（第 1 年） | HK$11,424 | HK$10,702 | HK$5,473,030 |
| 第 60 期（第 5 年） | HK$10,300 | HK$11,827 | HK$4,932,221 |
| 第 120 期（第 10 年） | HK$8,727 | HK$13,400 | HK$4,175,627 |
| 第 240 期（第 20 年） | HK$4,926 | HK$17,201 | HK$2,347,172 |
| 第 360 期（最後一期） | HK$46 | HK$22,081 | HK$0 |
用 Excel 自己計：PMT、IPMT、PPMT
Excel 內置咗呢三個函數，唔使自己砌方程式。以你上面的數字為例（利率記得除 12，期數用月數）：
月供 =PMT(0.0250/12, 30*12, -5600000)
第 1 期利息 =IPMT(0.0250/12, 1, 30*12, -5600000)
第 1 期本金 =PPMT(0.0250/12, 1, 30*12, -5600000)
首年總利息 =CUMIPMT(0.0250/12, 30*12, 5600000, 1, 12, 0)
貸款額前面加負號，Excel 就會回傳正數的月供。IPMT 同 PPMT 的第二個參數是期數， 由 1 數到 360；兩者相加必定等於 PMT。CUMIPMT 的最後一個參數 0 代表期末付款，香港按揭一般用 0。
上車總開支：你實際要準備幾多現金？
大部分計算機只計首期，但首期之外仲有印花稅、代理佣金同律師費。以下係成交前你要真金白銀拿出來的總數。
成交前需準備現金：HK$2,732,000
即係樓價的 34.2%——比「30% 首期」呢個數高出 HK$332,000。 另外要通過入息關卡，月入需達 HK$44,254（DSR 上限 50%）。
從價印花稅（第 2 標準）稅率表
| 樓價（HK$） | 印花稅 |
|---|---|
| 4,000,000 或以下 | HK$100 |
| 4,000,001 – 4,323,780 | HK$100 + 超出 4,000,000 部分的 20% |
| 4,323,781 – 4,500,000 | 1.5% |
| 4,500,001 – 4,935,480 | HK$67,500 + 超出部分的 10% |
| 4,935,481 – 6,000,000 | 2.25% |
| 6,000,001 – 6,642,860 | HK$135,000 + 超出部分的 10% |
| 6,642,861 – 9,000,000 | 3% |
| 9,000,001 – 10,080,000 | HK$270,000 + 超出部分的 10% |
| 10,080,001 – 20,000,000 | 3.75% |
| 20,000,001 – 21,739,120 | HK$750,000 + 超出部分的 10% |
| 21,739,121 – 100,000,000 | 4.25% |
| 100,000,000 以上 | 6.5%（2026-02-26 起） |
額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）同新住宅印花稅（NRSD）已於 2024 年 2 月 28 日起就住宅物業交易全面取消，所以現時大部分買家只須繳付上表的從價印花稅。資料來源：稅務局《物業轉讓印花稅稅率》、GovHK 印花稅稅率頁。
按揭成數上限一覽（2026）
| 物業類別 | 最高按揭成數 | 備註 |
|---|---|---|
| 私樓（一般） | 70% | 金管局 2024-10-16 起劃一 |
| 私樓 + 按揭保險（樓價 ≤ HK$1,000 萬） | 90% | 須付按保保費 |
| 私樓 + 按揭保險（HK$1,125 萬–1,500 萬） | 80% | 須付按保保費 |
| 居屋 · 綠表 | 95% | 政府擔保，最長 30 年 |
| 居屋 · 白表 | 90% | 政府擔保，最長 30 年 |
壓力測試自 2024 年 2 月 28 日暫停；現以供款與入息比率（DSR）不超過 50% 為主要要求。
按揭保險（按保）的申請資格、保費及入息證明要求由香港按證保險公司釐定，並會不時修訂；申請前請向銀行或按證保險公司確認你的個案是否合資格。
轉按與加按：幾時值得做？
轉按是把現有按揭轉去另一間銀行，通常為咗攞更低息率或現金回贈；加按則係喺同一物業上提高借款額，套現部分已還本金。上面個計算機一樣用得：喺「貸款額」輸入尚欠嘅本金，喺「還款期」輸入你打算重新造嘅年期，就可以比較新舊月供。
有三樣嘢會食掉表面慳到嘅錢，計數時要一齊計入。第一是罰息期——多數按揭首兩年內贖回要罰款，通常係貸款額嘅 1%–2%，未過罰息期就轉按好可能得不償失。第二是律師費同估價費，轉按律師費一般數千至一萬港元，部分銀行會補貼。第三是年期重置：把還款期由剩低 18 年拉返做 30 年，月供一定跌，但總利息會大幅上升——月供跌咗唔等於慳咗錢。
轉按同樣受按揭成數上限同 DSR 50% 規管，並會按當時樓價重新估價。如果樓價自買入後回落，可造按揭額會相應減少，甚至出現不足以清還原有貸款嘅情況。加按套現一般只適用於自住物業，且套現金額亦計入按揭成數上限之內。
本頁由 Richify AI 編輯團隊於 11 September 2026 覆核。
Reviewed by Felix, Richify's AI CFO — an AI author, presented as one.
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免費開始計算方法
H按、P按同封頂位到底點運作？
香港按揭有兩種主流定價。H按跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動，報價形式是「H + 加點」，例如 H+1.3%；拆息每日變，所以月供亦會變。P按跟隨銀行的最優惠利率（Prime Rate, P），報價形式是「P − 折扣」，例如 P−2.5%；P 變動遠比拆息慢，通常一年只調整零次至數次。關鍵在於：H按幾乎一定附帶一個封頂位（Cap Rate），而封頂位通常就設定在同期的 P按息率。因此 H按的實際息率是「H+加點」與「封頂位」兩者取其低——拆息低時你享受低息，拆息抽升時封頂位替你封住上限。
按揭成數上限與壓力測試
金管局自 2024 年 10 月 16 日起，將住宅物業的按揭成數上限劃一為 70%，取代以往按樓價分層的複雜制度。加息 2 厘的壓力測試已於 2024 年 2 月 28 日起暫停，現時銀行主要看供款與入息比率（DSR）不超過 50%。若首期不足七成，可經香港按證保險公司的按揭保險計劃（MIP）提高成數：樓價 HK$1,000 萬或以下最高九成，HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬最高八成，並須繳付保費。留意成數上限是監管要求，銀行實際批出的成數仍取決於你的入息、負債同物業估值。
居屋按揭：政府擔保改變一切
居屋（居者有其屋）有政府擔保，條件因此遠優於私樓：綠表最高九成半（首期只需 5%），白表最高九成（首期 10%）。政府擔保期已延長至 50 年，最長還款期由 25 年延長至 30 年。在擔保期內申請按揭，一般毋須提供入息證明，亦毋須壓力測試。但買二手居屋時必須先查清楚樓齡同剩餘擔保期：擔保期一旦屆滿，銀行就會要求完整入息文件，成數亦可能大幅收緊，這是二手居屋按揭最常見的伏位。
最後更新：2026 年 8 月 13 日。資料來源：香港銀行公會（HKAB）1 個月 HIBOR 定價 2.59292%，2026 年 8 月 13 日上午 11:15；金管局按揭成數指引（2024 年 10 月 16 日起劃一 70%）及壓力測試暫停公告（2024 年 2 月 28 日）；香港按證保險公司按揭保險計劃保費及成數表；房屋委員會居屋按揭擔保安排。最優惠利率以滙豐 5.00%／渣打 5.25%（2026 年 7 月底維持不變）為參考。利率每日變動，申請前請向銀行核實當日報價。本頁為一般資訊，並非財務建議。
點樣用呢個計算機
- 輸入樓價同按揭成數（私樓上限 70%，居屋綠表可達 95%）。
- 輸入還款年期，香港私樓一般最長 30 年。
- 填入當日的 1 個月 HIBOR 同銀行報價的加點，例如 H+1.3%。
- 填入最優惠利率 P 同封頂位折扣，例如 P−2.5%。
- 比較 H按與 P按的月供，並查看封頂位有無生效。
- 查看所需月入（DSR 上限，自住一般 50%），確認自己過唔過到入息關卡。
- 在「上車總開支」一節填入代理佣金、律師費同裝修預算，計出成交前實際要準備的現金。
❓ 常見問題
供樓利息點計？計算方程式是什麼？
香港按揭用等額本息（每月還款額固定）。方程式為 M = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1]，其中 M 是月供、P 是貸款本金、r 是月利率（年利率 ÷ 12）、n 是總還款月數（年期 × 12）。每期利息 = 當期未償還本金 × 月利率，餘下部分才是本金。所以早期供款絕大部分是利息，愈近尾期本金佔比愈高。以 HK$500 萬、2.5% 年利率、30 年計，月供約 HK$19,760，總利息約 HK$211 萬。
H按同P按有咩分別？邊個平啲？
H按跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，通常報價為「H + 加點」，例如 H+1.3%；P按跟隨銀行最優惠利率（P），報價為「P − 折扣」，例如 P−2.5%。關鍵是 H按幾乎一定附帶「封頂位」（Cap Rate），通常就等於同期的 P按息率。所以 H按實際上是「H+加點 與 封頂位 兩者取其低」。當拆息低時你享受低息，拆息抽高時封頂位保護你。答案並非固定：要用當日的 HIBOR 同 P 計出兩個數再比較。
而家封頂位有無「封住」？
有。以 2026 年 8 月 13 日 HKAB 公佈的 1 個月 HIBOR 2.59292% 計，H+1.3% 等於約 3.89%；而以最優惠利率 P = 5.00%（滙豐）減 2.5% 計，封頂位約 2.50%。3.89% 高於 2.50%，所以封頂位生效，H按借款人實際支付的是 2.50%，並非 3.89%。這正是很多網上計算機算錯的地方——它們只計 H+加點，忽略封頂位，於是高估月供。留意 HIBOR 每日變動，你應以申請當日的數字重新計算。
按揭成數上限係幾多？仲使唔使做壓力測試？
金管局自 2024 年 10 月 16 日起劃一住宅物業按揭成數上限為 70%，取代以往按樓價分層的做法。壓力測試（加息 2 厘的假設）已於 2024 年 2 月 28 日起暫停，現時主要要求是供款與入息比率（DSR）不超過 50%。若需要更高成數，可經香港按證保險公司的按揭保險計劃（MIP）：樓價 HK$1,000 萬或以下最高可做九成；HK$1,000 萬至 HK$1,125 萬為八成至九成，貸款額上限 HK$900 萬；HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬最高八成；HK$1,500 萬至 HK$1,715 萬為七成至八成，貸款額上限 HK$1,200 萬。
居屋按揭同私樓有咩唔同？
分別很大。居屋有政府擔保，所以綠表買家最高可做九成半（首期 5%），白表最高九成（首期 10%），遠高於私樓的七成。政府擔保期已延長至 50 年，最長還款期由 25 年延長至 30 年。在擔保期內申請按揭一般毋須提供入息證明，亦毋須做壓力測試；但若擔保期已過（多見於二手居屋），銀行就會要求入息文件，審批亦會嚴格得多。所以買二手居屋時，樓齡同剩餘擔保期是必須先查清楚的兩件事。
供樓需要幾多月入？點樣計入息要求？
壓力測試自 2024 年 2 月 28 日暫停後，入息關卡主要看供款與入息比率（DSR）：每月供款除以每月收入，自住物業一般不可超過 50%。所以所需月入 = 月供 ÷ 50%，即月供的兩倍。以樓價 HK$800 萬、七成按揭（貸款 HK$560 萬）、息率 2.5%、30 年計，月供約 HK$22,130，需要月入約 HK$44,260。要留意兩點：一是若物業非自住，或你已有其他按揭在身，銀行會把 DSR 上限收緊至 40% 至 45%，所需入息隨即上升；二是 DSR 計的是全部債務供款，包括私人貸款、卡數同車位按揭，並非只計這層樓。
買樓要俾幾多印花稅？除咗首期仲要準備幾多現金？
住宅物業現時只須繳付從價印花稅第 2 標準：樓價 HK$400 萬或以下劃一 HK$100；HK$400 萬至 HK$4,323,780 為 HK$100 加超出部分的 20%；其後按組距遞增，HK$664 萬至 HK$900 萬為 3%，HK$1,008 萬至 HK$2,000 萬為 3.75%，HK$2,173.9 萬至 HK$1 億為 4.25%，超過 HK$1 億則自 2026 年 2 月 26 日起為 6.5%。額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）同新住宅印花稅（NRSD）已於 2024 年 2 月 28 日就住宅交易全面取消。除首期同印花稅外，還要預留代理佣金（香港慣例為樓價 1%）同律師費（一般約 HK$1 萬至 2 萬，視乎行家）。以 HK$800 萬樓價、七成按揭計：首期 HK$240 萬、印花稅 HK$24 萬、佣金 HK$8 萬、律師費約 HK$1.2 萬，成交前需準備約 HK$273.2 萬，比「三成首期」這個數高出約 HK$33 萬。
點解我用內地房貸計算器算出嚟唔啱？
因為兩地機制不同。內地房貸多用 LPR 加基點，並有商業貸款、公積金貸款、組合貸款之分，還款方式有等額本息同等額本金兩種；香港則是 H按／P按加封頂位的結構，沒有公積金貸款這回事，按揭成數同按揭保險規則亦完全不同，還有居屋這類有政府擔保的資助房屋。用內地的計算器算香港供樓，利率結構同成數上限都會錯。
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供樓之外，睇清你嘅整體財務狀況
Richify 幫你把物業、按揭、投資同現金一次過睇齊，自動計出淨資產同每月現金流。
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