香港按揭計算機
供樓利息、H按 vs P按、封頂位
輸入樓價、按揭成數同年期，即時計出月供、總利息同還款分佈。同場比較 H按與 P按，並計出封頂位（Cap Rate）有無生效——這一步大部分計算機都漏咗。
快速答案： 供樓月供用等額本息計算：M = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1]，P 為貸款額、r 為月利率、n 為總月數。香港按揭分 H按（H + 加點，例如 H+1.3%）同 P按（P − 折扣，例如 P−2.5%），而 H按必定附帶封頂位，實際息率是「H+加點」與「封頂位」兩者取其低。以 2026 年 8 月 13 日 HKAB 的 1 個月 HIBOR 2.59292%、最優惠利率 P=5.00% 計，H+1.3% 為 3.89%，封頂位 P−2.5% 為 2.50%——封頂位生效，實際付 2.50%。按揭成數上限為 70%（金管局，2024 年 10 月 16 日起劃一），壓力測試自 2024 年 2 月 28 日暫停，現以供款與入息比率不超過 50% 為準；居屋則綠表可做九成半、白表九成，最長還款期 30 年。
本頁由 Richify AI 編輯團隊於 13 August 2026 覆核。
你的按揭
利率預設為 2026 年 8 月 13 日的市場數字，可自行修改為你銀行的報價。
計算結果
封頂位正在生效。H+加點為 3.89%，高於封頂位 2.50%，所以你實際支付 2.50%。只計 H+加點而忽略封頂位的計算機，會把月供高估 HK$4,264／月。
按揭成數上限一覽（2026）
| 物業類別 | 最高按揭成數 | 備註 |
|---|---|---|
| 私樓（一般） | 70% | 金管局 2024-10-16 起劃一 |
| 私樓 + 按揭保險（樓價 ≤ HK$1,000 萬） | 90% | 須付按保保費 |
| 私樓 + 按揭保險（HK$1,125 萬–1,500 萬） | 80% | 須付按保保費 |
| 居屋 · 綠表 | 95% | 政府擔保，最長 30 年 |
| 居屋 · 白表 | 90% | 政府擔保，最長 30 年 |
壓力測試自 2024 年 2 月 28 日暫停；現以供款與入息比率（DSR）不超過 50% 為主要要求。
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H按、P按同封頂位到底點運作？
香港按揭有兩種主流定價。H按跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動，報價形式是「H + 加點」，例如 H+1.3%；拆息每日變，所以月供亦會變。P按跟隨銀行的最優惠利率（Prime Rate, P），報價形式是「P − 折扣」，例如 P−2.5%；P 變動遠比拆息慢，通常一年只調整零次至數次。關鍵在於：H按幾乎一定附帶一個封頂位（Cap Rate），而封頂位通常就設定在同期的 P按息率。因此 H按的實際息率是「H+加點」與「封頂位」兩者取其低——拆息低時你享受低息，拆息抽升時封頂位替你封住上限。
按揭成數上限與壓力測試
金管局自 2024 年 10 月 16 日起，將住宅物業的按揭成數上限劃一為 70%，取代以往按樓價分層的複雜制度。加息 2 厘的壓力測試已於 2024 年 2 月 28 日起暫停，現時銀行主要看供款與入息比率（DSR）不超過 50%。若首期不足七成，可經香港按證保險公司的按揭保險計劃（MIP）提高成數：樓價 HK$1,000 萬或以下最高九成，HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬最高八成，並須繳付保費。留意成數上限是監管要求，銀行實際批出的成數仍取決於你的入息、負債同物業估值。
居屋按揭：政府擔保改變一切
居屋（居者有其屋）有政府擔保，條件因此遠優於私樓：綠表最高九成半（首期只需 5%），白表最高九成（首期 10%）。政府擔保期已延長至 50 年，最長還款期由 25 年延長至 30 年。在擔保期內申請按揭，一般毋須提供入息證明，亦毋須壓力測試。但買二手居屋時必須先查清楚樓齡同剩餘擔保期：擔保期一旦屆滿，銀行就會要求完整入息文件，成數亦可能大幅收緊，這是二手居屋按揭最常見的伏位。
最後更新：2026 年 8 月 13 日。資料來源：香港銀行公會（HKAB）1 個月 HIBOR 定價 2.59292%，2026 年 8 月 13 日上午 11:15；金管局按揭成數指引（2024 年 10 月 16 日起劃一 70%）及壓力測試暫停公告（2024 年 2 月 28 日）；香港按證保險公司按揭保險計劃保費及成數表；房屋委員會居屋按揭擔保安排。最優惠利率以滙豐 5.00%／渣打 5.25%（2026 年 7 月底維持不變）為參考。利率每日變動，申請前請向銀行核實當日報價。本頁為一般資訊，並非財務建議。
點樣用呢個計算機
- 輸入樓價同按揭成數（私樓上限 70%，居屋綠表可達 95%）。
- 輸入還款年期，香港私樓一般最長 30 年。
- 填入當日的 1 個月 HIBOR 同銀行報價的加點，例如 H+1.3%。
- 填入最優惠利率 P 同封頂位折扣，例如 P−2.5%。
- 比較 H按與 P按的月供，並查看封頂位有無生效。
❓ Frequently Asked Questions
供樓利息點計？計算方程式是什麼？
香港按揭用等額本息（每月還款額固定）。方程式為 M = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1]，其中 M 是月供、P 是貸款本金、r 是月利率（年利率 ÷ 12）、n 是總還款月數（年期 × 12）。每期利息 = 當期未償還本金 × 月利率，餘下部分才是本金。所以早期供款絕大部分是利息，愈近尾期本金佔比愈高。以 HK$500 萬、2.5% 年利率、30 年計，月供約 HK$19,760，總利息約 HK$211 萬。
H按同P按有咩分別？邊個平啲？
H按跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，通常報價為「H + 加點」，例如 H+1.3%；P按跟隨銀行最優惠利率（P），報價為「P − 折扣」，例如 P−2.5%。關鍵是 H按幾乎一定附帶「封頂位」（Cap Rate），通常就等於同期的 P按息率。所以 H按實際上是「H+加點 與 封頂位 兩者取其低」。當拆息低時你享受低息，拆息抽高時封頂位保護你。答案並非固定：要用當日的 HIBOR 同 P 計出兩個數再比較。
而家封頂位有無「封住」？
有。以 2026 年 8 月 13 日 HKAB 公佈的 1 個月 HIBOR 2.59292% 計，H+1.3% 等於約 3.89%；而以最優惠利率 P = 5.00%（滙豐）減 2.5% 計，封頂位約 2.50%。3.89% 高於 2.50%，所以封頂位生效，H按借款人實際支付的是 2.50%，並非 3.89%。這正是很多網上計算機算錯的地方——它們只計 H+加點，忽略封頂位，於是高估月供。留意 HIBOR 每日變動，你應以申請當日的數字重新計算。
按揭成數上限係幾多？仲使唔使做壓力測試？
金管局自 2024 年 10 月 16 日起劃一住宅物業按揭成數上限為 70%，取代以往按樓價分層的做法。壓力測試（加息 2 厘的假設）已於 2024 年 2 月 28 日起暫停，現時主要要求是供款與入息比率（DSR）不超過 50%。若需要更高成數，可經香港按證保險公司的按揭保險計劃（MIP）：樓價 HK$1,000 萬或以下最高可做九成；HK$1,000 萬至 HK$1,125 萬為八成至九成，貸款額上限 HK$900 萬；HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬最高八成；HK$1,500 萬至 HK$1,715 萬為七成至八成，貸款額上限 HK$1,200 萬。
居屋按揭同私樓有咩唔同？
分別很大。居屋有政府擔保，所以綠表買家最高可做九成半（首期 5%），白表最高九成（首期 10%），遠高於私樓的七成。政府擔保期已延長至 50 年，最長還款期由 25 年延長至 30 年。在擔保期內申請按揭一般毋須提供入息證明，亦毋須做壓力測試；但若擔保期已過（多見於二手居屋），銀行就會要求入息文件，審批亦會嚴格得多。所以買二手居屋時，樓齡同剩餘擔保期是必須先查清楚的兩件事。
點解我用內地房貸計算器算出嚟唔啱？
因為兩地機制不同。內地房貸多用 LPR 加基點，並有商業貸款、公積金貸款、組合貸款之分，還款方式有等額本息同等額本金兩種；香港則是 H按／P按加封頂位的結構，沒有公積金貸款這回事，按揭成數同按揭保險規則亦完全不同，還有居屋這類有政府擔保的資助房屋。用內地的計算器算香港供樓，利率結構同成數上限都會錯。
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