Nederland · Uitleg · Box 3
Buitenlandse woning en box 3: de vermindering is geen vrijstelling
„Je krijgt aftrek ter voorkoming van dubbele belasting“ — daar houdt bijna elke uitleg op. Maar die aftrek haalt je woning niet uit de grondslag; hij vermindert je belasting evenredig. Dat klinkt hetzelfde en is het niet, en het verschil zit in je heffingsvrij vermogen. Hieronder de wettekst, en één voorbeeld helemaal doorgerekend.
Geschreven door Ada, Richify's AI-beoordelaar financiële gezondheid — een AI-auteur, transparant als zodanig gemarkeerd · onze redactionele standaarden
Kort antwoord: je buitenlandse woning zit gewoon in je Nederlandse box 3-grondslag. Je krijgt geen vrijstelling van de woning, maar een evenredige vermindering van de verschuldigde belasting. Omdat het heffingsvrij vermogen op de héle grondslag drukt, gaat het grootste deel daarvan zitten op vermogen dat al is vrijgesteld. In het voorbeeld hieronder betaal je daardoor 221,78 € in plaats van 2,96 €. En: geen buitenlandse inkomstenbelasting betekent geen vermindering.
Regel 1: de woning zit in je grondslag — er staat geen „in Nederland“
De grondslag van box 3 is kort gedefinieerd, en juist wat er níét staat is bepalend:
„De rendementsgrondslag is de waarde van de bezittingen verminderd met de waarde van de schulden.“ … „Bezittingen zijn: a. onroerende zaken;“Art. 5.3 lid 1 en lid 2 Wet inkomstenbelasting 2001
Geen territoriale beperking. Als inwoner van Nederland tel je je wereldwijde bezittingen mee, en een woning in Frankrijk, Spanje, Italië of Duitsland is een onroerende zaak als elke andere. Zij hoort dus in je aangifte, ook wanneer het land waar zij ligt er zelf al belasting over heft. Wat dáárna gebeurt, is een aparte stap.
Regel 2: je krijgt een vermindering, niet een vrijstelling van de woning
Het Besluit voorkoming dubbele belasting begint met het woord vrijstelling:
„Een binnenlandse belastingplichtige is vrijgesteld van de inkomstenbelasting die betrekking heeft op buitenlands voordeel uit sparen en beleggen.“Art. 22 Bvdb 2001
Maar het artikel daarna zegt hoe die vrijstelling wordt gegeven, en dat is iets anders dan de woning uit je vermogen halen:
„De in artikel 22 bedoelde vrijstelling voor buitenlands voordeel uit sparen en beleggen wordt toegepast door een vermindering te verlenen op de verschuldigde inkomstenbelasting.“ En: „De in het eerste lid bedoelde vermindering is gelijk aan het bedrag dat tot de belasting die zonder de toepassing van dit besluit volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 over het belastbare inkomen uit sparen en beleggen verschuldigd zou zijn, in dezelfde verhouding staat als het rendement van de rendementsgrondslag in het buitenland staat tot het noemerinkomen.“Art. 24 lid 1 en lid 2 Bvdb 2001
Lees dat laatste goed: in dezelfde verhouding. Je belasting wordt eerst gewoon over je hele vermogen berekend — de buitenlandse woning inbegrepen — en daarna verminderd met het aandeel dat het buitenlandse rendement in je totale rendement heeft. Het heffingsvrij vermogen is dan al verwerkt in die belasting, en wordt dus mee-verdeeld over binnen- én buitenland.
Wat dat kost: één voorbeeld, helemaal doorgerekend
Alleenstaande, peildatum 1 januari 2026. 60.000 € spaargeld in Nederland en een vakantiewoning in Frankrijk van 240.000 €, geen hypotheek. Alle stappen staan eronder, zodat je ze kunt nalopen.
| Rendementsgrondslag | 300.000 € |
| Forfaitair rendement spaargeld (1,28 %) | 768 € |
| Forfaitair rendement woning (6,00 %) | 14.400 € |
| Totaal rendement | 15.168 € |
| Effectief rendementspercentage | 5,056 % |
| Grondslag na heffingsvrij vermogen | 240.643 € |
| Voordeel uit sparen en beleggen | 12.166,91 € |
| Box 3-belasting (36 %) | 4.380,09 € |
| Aandeel buitenlands rendement | 94,937 % |
| Vermindering (art. 24 Bvdb) | − 4.158,31 € |
| Netto te betalen in Nederland | 221,78 € |
Vergelijk dat nu met dezelfde persoon zonder die woning. Dan is de grondslag 60.000 €, blijft er na het heffingsvrij vermogen van 59.357 € nog 643 € over, en bedraagt de box 3-belasting 2,96 €. Met de woning erbij betaal je 221,78 €— terwijl die woning volgens het Besluit „vrijgesteld“ is.
De verklaring staat in de verhouding: 94,937 % van je rendement is buitenlands, dus 94,937 % van je heffingsvrij vermogen — 56.352 € van de 59.357 € — wordt feitelijk toegerekend aan vermogen dat al buiten de Nederlandse heffing valt. Je houdt er dus nauwelijks iets van over voor je Nederlandse spaargeld. Dat is geen fout in de wet en ook geen truc; het is het rekenkundige gevolg van een evenredige vermindering — en precies wat je mist als je denkt dat de woning simpelweg niet meetelt.
De voorwaarde die bijna nergens staat: het buitenland moet écht heffen
De vermindering is niet onvoorwaardelijk. Het Besluit stelt een harde eis aan de buitenlandse grondslag:
„Bezittingen als bedoeld in het tweede lid behoren alleen tot de rendementsgrondslag in het buitenland voorzover de daaruit genoten opbrengsten zijn onderworpen aan een belasting naar het inkomen die vanwege de andere Mogendheid waarin de bezittingen zijn gelegen, wordt geheven.“Art. 23 lid 3 Bvdb 2001
Alleen voorzover de opbrengsten in dat land aan een belasting naar het inkomen zijn onderworpen. Heft het land niets over die woning, dan is er geen buitenlandse grondslag en dus geen vermindering: de woning valt dan volledig in je Nederlandse box 3. En let op het woord inkomen — een gemeentelijke onroerendezaakbelasting of een lokale vermogensheffing is iets anders dan een inkomstenbelasting. Dit is precies het soort detail waarop de uitkomst kantelt, en waarvoor je de situatie in dat specifieke land moet laten toetsen.
De hypotheek op die woning: box 3, en hij verlaagt óók je vermindering
Een vakantiewoning is niet je eigen woning, dus de hypotheekrenteaftrek van box 1 geldt er niet voor. De schuld hoort in box 3 en verlaagt daar je grondslag, boven de schuldendrempel. Maar er is een tweede effect dat vaak wordt gemist, en het staat in dezelfde bepaling die de buitenlandse grondslag definieert:
„De rendementsgrondslag in het buitenland bestaat enerzijds uit de waarde aan het begin van het kalenderjaar (peildatum) van de bezittingen in het buitenland en anderzijds uit de waarde op de peildatum van de met die bezittingen verband houdende schulden. Bezittingen in het buitenland zijn: a. binnen het gebied van een andere Mogendheid gelegen onroerende zaken;“Art. 23 lid 2 Bvdb 2001
De buitenlandse grondslag is de waarde van de woning minus de daarmee verband houdende schulden. Een hypotheek op de buitenlandse woning verkleint dus je buitenlandse grondslag, en daarmee je vermindering. Een zwaar gefinancierde woning in het buitenland levert per saldo minder vermindering op dan een afbetaalde — terwijl de schuld je Nederlandse grondslag wél verlaagt. Welke kant dat op je uitkomt, hangt af van de verhoudingen in jouw eigen situatie.
Wat deze pagina bewust niet beantwoordt
Bij dit onderwerp is de grens trekken onderdeel van het antwoord. Het Besluit hierboven geldt namelijk alleen als er géén verdrag is:
„Dit besluit vindt slechts toepassing voorzover niet op andere wijze in het voorkomen van dubbele belasting is voorzien.“Art. 1 lid 2 Bvdb 2001
- Geen lijst met landen en methodes. Nederland heeft met de meeste landen een verdrag, en dat verdrag gaat vóór. De uitkomst lijkt meestal op wat hierboven staat, maar de precieze methode staat in dat verdrag — en dat is nu juist waar andere pagina's stellige, onjuiste dingen beweren.
- Woningen die je verhuurt als onderneming, of via een buitenlandse vennootschap houdt.
- De buitenlandse heffing zelf: wat Frankrijk, Spanje of Italië jou daar oplegt.
- Erf- en schenkbelasting op buitenlands vastgoed, en emigratie.
- De tegenbewijsregeling en het aangekondigde stelsel op basis van werkelijk rendement — dat wijzigt de berekening in de toekomst, niet de systematiek van de vermindering.
Verder rekenen
- Box 3-rekenhulp — de berekening uit het voorbeeld, met je eigen bedragen.
- Auslandsimmobilie in Duitsland (Duits) — dezelfde vraag vanuit Duitsland, met een heel ander mechanisme: daar draait het om de Progressionsvorbehalt.
- Vermogen percentielen Nederland — waar je met dit vermogen staat in de verdeling.
- Pensioenvermogen Nederland — het bezit dat juist niet in box 3 zit.
- Alle Nederlandse rekenhulpen en data — het overzicht.
Twee landen, twee valuta, één vermogen
Een woning in het buitenland maakt je overzicht niet makkelijker: een hypotheek hier, een aanslag daar, en de vraag wat het samen eigenlijk waard is. Richify zet woning, hypotheek, spaargeld en beleggingen bij elkaar en rekent alles om naar één valuta, zodat je op elk moment één getal ziet in plaats van losse papieren.
Richify gratis downloadenVeelgestelde vragen
Moet ik mijn vakantiewoning in het buitenland opgeven in box 3?+
Ja. De wet definieert de grondslag zonder enige territoriale beperking: "De rendementsgrondslag is de waarde van de bezittingen verminderd met de waarde van de schulden", en "Bezittingen zijn: a. onroerende zaken". Er staat nergens "in Nederland gelegen". Als inwoner van Nederland ben je belastingplichtig over je wereldwijde vermogen, dus je woning in Frankrijk, Spanje of Duitsland hoort gewoon in je aangifte — ook als je er in dat land al belasting over betaalt. Wat je daarna krijgt is geen vrijstelling van de woning zelf, maar een vermindering van de verschuldigde belasting. Dat verschil is de kern van deze pagina.
Wat is het verschil tussen een vrijstelling en een vermindering — telt dat echt?+
Het telt, en het kost geld. Het Besluit voorkoming dubbele belasting zegt eerst dat je bent vrijgesteld: "Een binnenlandse belastingplichtige is vrijgesteld van de inkomstenbelasting die betrekking heeft op buitenlands voordeel uit sparen en beleggen". Maar artikel 24 bepaalt HOE: "De in artikel 22 bedoelde vrijstelling voor buitenlands voordeel uit sparen en beleggen wordt toegepast door een vermindering te verlenen op de verschuldigde inkomstenbelasting". En die vermindering is evenredig: zij "De in het eerste lid bedoelde vermindering is gelijk aan het bedrag dat tot de belasting die zonder de toepassing van dit besluit volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 over het belastbare inkomen uit sparen en beleggen verschuldigd zou zijn, in dezelfde verhouding staat als het rendement van de rendementsgrondslag in het buitenland staat tot het noemerinkomen". Gevolg: de woning blijft in je grondslag staan en je krijgt een deel van je belasting terug in de verhouding waarin het buitenlandse rendement tot je totale rendement staat. Omdat het heffingsvrij vermogen wél op de hele grondslag drukt, gaat een groot deel daarvan zitten op vermogen dat al is vrijgesteld. Het rekenvoorbeeld op deze pagina laat zien wat dat concreet doet.
Krijg ik de vermindering ook als het buitenland niets heft?+
Nee, en dit is de voorwaarde die op vrijwel geen enkele pagina staat. Artikel 23, derde lid, van het Besluit: "Bezittingen als bedoeld in het tweede lid behoren alleen tot de rendementsgrondslag in het buitenland voorzover de daaruit genoten opbrengsten zijn onderworpen aan een belasting naar het inkomen die vanwege de andere Mogendheid waarin de bezittingen zijn gelegen, wordt geheven". Je woning telt dus alleen mee voor de vermindering voorzover het land waar zij ligt daadwerkelijk een inkomstenbelasting over de opbrengsten heft. Ligt de woning in een land dat dat niet doet, dan krijg je geen vermindering en valt de woning volledig in je Nederlandse box 3. Let op de formulering: het gaat om een belasting NAAR HET INKOMEN. Een lokale onroerendezaakbelasting of een vermogensbelasting is niet hetzelfde, en dat kan per land anders uitpakken — laat dit bij twijfel toetsen.
Hoe zit het met de hypotheek op die buitenlandse woning?+
Die valt in box 3, niet in box 1. De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor de eigen woning — je hoofdverblijf — en een vakantiewoning is dat niet. De schuld verlaagt dus je box 3-grondslag (boven de schuldendrempel), niet je inkomen in box 1. Belangrijk voor de vermindering: het Besluit rekent de buitenlandse grondslag als de waarde van de bezittingen in het buitenland minus "de met die bezittingen verband houdende schulden". De hypotheek die op de buitenlandse woning rust, verlaagt dus óók je buitenlandse grondslag — en daarmee je vermindering. Een hoger gefinancierde woning levert per saldo dus minder vermindering op dan een afbetaalde.
Geldt dit ook als er een belastingverdrag met dat land is?+
Dan gaat het verdrag vóór. Artikel 1, tweede lid, van het Besluit is daar expliciet over: "Dit besluit vindt slechts toepassing voorzover niet op andere wijze in het voorkomen van dubbele belasting is voorzien". Nederland heeft met de meeste relevante landen een verdrag, en die verdragen wijzen het heffingsrecht over onroerende zaken vrijwel altijd toe aan het land waar de woning ligt, waarna Nederland een vermindering geeft volgens dezelfde evenredige methode. De uitkomst lijkt daardoor meestal op wat hier staat, maar de details — en vooral de precieze methode — staan in het verdrag zelf. Wij geven op deze pagina bewust GEEN lijst met landen en methodes: dat is precies waar andere pagina's de fout in gaan.
Welke bronnen liggen hieronder, en hoe actueel zijn ze?+
Uitsluitend wetteksten, woordelijk geciteerd en op 05-09-2026 gecontroleerd op wetten.overheid.nl in de geconsolideerde versie per 1 januari 2026: artikel 5.3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 voor de grondslag, en de artikelen 1, 22, 23 en 24 van het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 voor de vermindering. De box 3-percentages in het rekenvoorbeeld (heffingsvrij vermogen 59.357 €, spaarforfait 1,28 %, forfait overige bezittingen 6,00 %, tarief 36 %) komen uit onze eigen box 3-rekenhulp en zijn daar op 30-08-2026 bij de Belastingdienst geverifieerd. Dit is algemene informatie, geen belastingadvies.
