FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces)
Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son fideicomisos listados en la Bolsa Mexicana de Valores que invierten en bienes raíces o créditos hipotecarios, reguladas por la LISR Art. 187 y supervisadas por CNBV.
2 min read · Updated June 2026
Estructura tributaria: para mantener el régimen fiscal especial, una FIBRA debe (1) invertir al menos 70% de su patrimonio en bienes raíces, (2) distribuir al menos 95% de su utilidad fiscal anualmente a tenedores de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), (3) listar los CBFIs en mercado autorizado. La FIBRA no paga ISR a nivel de fideicomiso; los rendimientos se gravan en el inversionista final.
Tipos de FIBRA: (1) FIBRA Diversificada — varias clases de inmuebles (Fibra Uno, Fibra Macquarie). (2) FIBRA Industrial — naves logísticas y manufactura (Fibra Prologis, Vesta — esta última cotiza como acción no FIBRA). (3) FIBRA Hotelera — Fibra Hotel, Fibra INN. (4) FIBRA Educativa, FIBRA Especializada, etc. Las distribuciones suelen ser trimestrales.
Tributación al inversionista: rendimientos vía intereses presuntivos sujetos a retención provisional del 30% (residentes mexicanos) sobre ingresos derivados de actividades empresariales del fideicomiso, y se acumulan en la declaración anual del ISR. Para personas físicas, el efecto neto depende del régimen y nivel de ingresos. Las distribuciones del componente que constituye reembolso de capital pueden tener tratamiento distinto.
Yield (rendimiento por distribución) de FIBRAs en México suele rondar 6-10% anual sobre el precio de mercado del CBFI, dependiendo de la FIBRA y del ciclo inmobiliario. La capitalización (precio del CBFI) varía con tasas de interés y ocupación de los inmuebles. CNBV publica información financiera trimestral de cada FIBRA en su portal y también en la sección de emisoras de BMV.
