FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces)
Definición
Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son fideicomisos listados en la Bolsa Mexicana de Valores que invierten en bienes raíces o créditos hipotecarios, reguladas por la LISR Art. 187 y supervisadas por CNBV.
Estructura tributaria: para mantener el régimen fiscal especial, una FIBRA debe (1) invertir al menos 70% de su patrimonio en bienes raíces, (2) distribuir al menos 95% de su utilidad fiscal anualmente a tenedores de CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), (3) listar los CBFIs en mercado autorizado. La FIBRA no paga ISR a nivel de fideicomiso; los rendimientos se gravan en el inversionista final.
Tipos de FIBRA: (1) FIBRA Diversificada — varias clases de inmuebles (Fibra Uno, Fibra Macquarie). (2) FIBRA Industrial — naves logísticas y manufactura (Fibra Prologis, Vesta — esta última cotiza como acción no FIBRA). (3) FIBRA Hotelera — Fibra Hotel, Fibra INN. (4) FIBRA Educativa, FIBRA Especializada, etc. Las distribuciones suelen ser trimestrales.
Tributación al inversionista: rendimientos vía intereses presuntivos sujetos a retención provisional del 30% (residentes mexicanos) sobre ingresos derivados de actividades empresariales del fideicomiso, y se acumulan en la declaración anual del ISR. Para personas físicas, el efecto neto depende del régimen y nivel de ingresos. Las distribuciones del componente que constituye reembolso de capital pueden tener tratamiento distinto.
📋 Información práctica
Yield (rendimiento por distribución) de FIBRAs en México suele rondar 6-10% anual sobre el precio de mercado del CBFI, dependiendo de la FIBRA y del ciclo inmobiliario. La capitalización (precio del CBFI) varía con tasas de interés y ocupación de los inmuebles. CNBV publica información financiera trimestral de cada FIBRA en su portal y también en la sección de emisoras de BMV.
Términos relacionados
BMV (Bolsa Mexicana de Valores)
La BMV (Bolsa Mexicana de Valores) es la bolsa principal de México, operada por Grupo BMV, donde se negocian acciones, instrumentos de deuda, FIBRAs, ETFs y derivados estandarizados.
S&P/BMV IPC
El S&P/BMV IPC (Índice de Precios y Cotizaciones) es el principal índice accionario de la Bolsa Mexicana de Valores, compuesto por 35 emisoras seleccionadas por capitalización de mercado y liquidez, calculado conjuntamente por la BMV y S&P Dow Jones Indices.
CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores)
La CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores) es el órgano desconcentrado de la SHCP responsable de regular y supervisar a las entidades del sistema financiero mexicano: bancos, casas de bolsa, bolsa de valores, sociedades de inversión, Sofomes reguladas, fintechs reguladas y otras.